건폐율·용적률 계산기

건폐율이란?

건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율입니다. 건축면적은 건물을 위에서 내려다봤을 때 차지하는 면적이므로, 건폐율은 “대지를 얼마나 넓게 덮을 수 있는가”를 정하는 기준이 됩니다. 건폐율이 낮을수록 마당·주차·조경에 쓸 수 있는 빈 땅이 넓어집니다.

용적률이란?

용적률은 대지면적에 대한 연면적의 비율로, 건물의 전체 규모를 정하는 기준입니다. 건폐율이 “얼마나 넓게”를 정한다면 용적률은 “얼마나 많이”를 정합니다. 같은 대지라도 용적률이 높을수록 더 큰 연면적을 지을 수 있습니다.

용적률 산정용 연면적이란?

연면적은 각 층 바닥면적의 합계입니다. 다만 용적률을 계산할 때 쓰는 연면적은 일반적인 연면적과 범위가 다릅니다. 일반적인 연면적과 용적률 산정에 포함되는 연면적은 지하층, 주차장 등에서 차이가 발생할 수 있습니다. 그래서 이 계산기는 결과를 “최대 연면적”이 아니라 “용적률 산정용 최대 연면적”으로 표시합니다.

결과 해석 — 용적률 200%면 몇 층까지 지을 수 있나요?

층수는 건폐율과 용적률의 관계로 결정됩니다. 건폐율이 정한 1층 최대 바닥면적으로 용적률이 허용한 연면적을 채우려면 몇 층이 필요한지 계산하면 됩니다.

위 예시에서 3층으로 계획하면 연면적은 594㎡에 그쳐 용적률을 다 쓰지 못합니다. 반대로 층수를 늘려도 용적률 한도를 넘는 연면적은 만들 수 없습니다. 두 규제 중 먼저 걸리는 쪽이 실제 상한이 됩니다.

계산 결과보다 실제 건축 규모가 작아질 수 있는 이유

이 계산기는 대지면적·건폐율·용적률·층수만으로 계산한 이론적 상한입니다. 실제 설계에서는 아래 조건이 먼저 걸려 규모가 줄어드는 경우가 많습니다.

• 도로 사선·너비 등 접도 조건
• 높이 제한과 일조권에 따른 이격 및 층수 제한
• 주차 대수 확보에 필요한 면적
• 지구단위계획·지역지구별 개별 지침
• 건축물 용도에 따른 별도 기준
• 대지 형상, 경사, 인접 대지 경계선 이격

건폐율·용적률 확인 방법

1. 1

   토지이용계획확인서를 확인합니다

   대상 토지의 용도지역·지구·구역이 표시되어 있고, 여기에 따라 적용 가능한 건폐율·용적률 범위가 정해집니다.

2. 2

   해당 지방자치단체 건축 조례를 확인합니다

   국토계획법이 정한 범위 안에서 시·군·구 조례가 실제 적용 수치를 다시 정합니다. 같은 용도지역이라도 지자체마다 다를 수 있습니다.

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   지구단위계획 등 개별 지침을 확인합니다

   지구단위계획구역이라면 조례보다 강화된 별도 기준이 우선 적용될 수 있습니다.