위반건축물 이행강제금 계산
2026년 6월 18일 · 9분 소요
핵심 요약
- • 이행강제금 비용은 상황에 따라 크게 달라져요.
- • 사전 계산 방법을 정리했어요.
위반건축물 이행강제금 계산
핵심 요약
위반건축물 이행강제금은 단순히 “불법 면적 × 얼마”로 끝나는 금액이 아닙니다.
기본적으로는 다음 요소를 함께 봐야 합니다.
- 위반 유형
- 위반 면적
- 건축물 시가표준액
- 허가 위반인지 신고 위반인지
- 건폐율·용적률 초과 여부
- 주거용 건축물 여부
- 감경 사유
- 영리 목적이나 상습 위반에 따른 가중 여부
- 관할 지자체 조례
가장 흔한 계산 구조는 다음과 같습니다.
1㎡당 시가표준액 × 위반면적 × 기본요율 × 위반유형별 비율 × 감경 또는 가중
다만 실제 부과금액은 관할 허가권자가 위반 내용과 조례를 기준으로 산정합니다.
따라서 아래 내용은 사전 검토용으로 보고, 최종 금액은 반드시 관할 시·군·구청의 부과 통지서를 확인해야 합니다.
이행강제금이란?
이행강제금은 위반건축물을 원상복구하거나 적법하게 시정하도록 하기 위해 부과하는 금액입니다.
건축물을 허가 없이 증축했거나, 신고하지 않고 건축했거나, 건폐율·용적률을 초과했거나, 사용승인 없이 사용하는 경우 등이 대표적인 대상입니다.
중요한 점은 이행강제금이 한 번 내고 끝나는 벌금과 다르다는 것입니다.
위반 상태가 계속되면 시정될 때까지 반복해서 부과될 수 있습니다.
반대로 시정을 완료하면 새로운 이행강제금 부과는 중지됩니다.
다만 이미 부과된 이행강제금은 시정하더라도 납부해야 할 수 있습니다.
이행강제금 부과 절차
일반적인 흐름은 다음과 같습니다.
- 위반건축물 적발
- 현장 조사
- 시정명령
- 시정기간 부여
- 시정하지 않을 경우 이행강제금 부과 예고
- 이행강제금 부과
- 납부 또는 이의제기
- 미시정 시 반복 부과 가능
이행강제금은 바로 부과되는 것이 아니라, 보통 시정명령과 계고 절차를 거칩니다.
따라서 통지서를 받았다면 먼저 아래 내용을 확인해야 합니다.
- 어떤 위반인지
- 위반 면적이 몇 ㎡로 산정됐는지
- 시가표준액이 얼마로 적용됐는지
- 어떤 요율이 적용됐는지
- 감경이나 가중이 반영됐는지
- 납부기한은 언제인지
- 이의제기 방법은 무엇인지
기본 계산식
위반건축물 이행강제금의 대표적인 계산식은 다음과 같습니다.
이행강제금 = 1㎡당 시가표준액 × 위반면적 × 50% × 위반유형별 비율
여기서 핵심은 네 가지입니다.
첫째, 1㎡당 시가표준액입니다.
건축물의 구조, 용도, 위치, 경과연수 등에 따라 달라집니다.
둘째, 위반면적입니다.
불법 증축, 무허가 증축, 무신고 증축 등에서 실제 위반된 면적을 기준으로 산정합니다.
셋째, 기본요율 50%입니다.
허가를 받지 않았거나 신고하지 않은 건축, 건폐율·용적률 초과 건축 등에 적용되는 기본 구조입니다.
넷째, 위반유형별 비율입니다.
건폐율 초과, 용적률 초과, 무허가, 무신고 여부에 따라 비율이 달라집니다.
위반유형별 주요 비율
건축법 시행령 기준으로 대표적인 비율은 다음과 같습니다.
| 위반 유형 | 적용 비율 |
|---|---|
| 건폐율 초과 | 80% |
| 용적률 초과 | 90% |
| 허가를 받지 않고 건축 | 100% |
| 신고를 하지 않고 건축 | 70% |
예를 들어 같은 10㎡ 위반이라도
무허가 건축인지, 무신고 건축인지에 따라 금액이 달라질 수 있습니다.
계산 예시 1: 무허가 증축
예를 들어 다음과 같은 상황이라고 가정해보겠습니다.
- 1㎡당 시가표준액: 1,000,000원
- 위반면적: 10㎡
- 위반유형: 허가 없이 증축
- 위반유형별 비율: 100%
- 감경 없음
- 가중 없음
계산은 다음과 같습니다.
1,000,000원 × 10㎡ × 50% × 100% = 5,000,000원
이 경우 사전 추정 이행강제금은 약 500만 원입니다.
계산 예시 2: 무신고 증축
이번에는 신고 대상인데 신고하지 않고 증축한 경우를 가정해보겠습니다.
- 1㎡당 시가표준액: 1,000,000원
- 위반면적: 10㎡
- 위반유형: 신고 없이 증축
- 위반유형별 비율: 70%
- 감경 없음
- 가중 없음
계산은 다음과 같습니다.
1,000,000원 × 10㎡ × 50% × 70% = 3,500,000원
이 경우 사전 추정 이행강제금은 약 350만 원입니다.
같은 면적이라도 무허가인지 무신고인지에 따라 금액이 달라질 수 있습니다.
계산 예시 3: 용적률 초과
용적률을 초과한 위반건축물이라면 적용 비율이 달라집니다.
- 1㎡당 시가표준액: 1,000,000원
- 위반면적: 10㎡
- 위반유형: 용적률 초과
- 위반유형별 비율: 90%
- 감경 없음
- 가중 없음
계산은 다음과 같습니다.
1,000,000원 × 10㎡ × 50% × 90% = 4,500,000원
이 경우 사전 추정 이행강제금은 약 450만 원입니다.
감경이 가능한 경우
이행강제금은 일정한 경우 감경될 수 있습니다.
대표적으로 다음과 같은 경우가 있습니다.
- 위반행위 후 소유권이 변경된 경우
- 임차인이 있어 임대기간 중 현실적으로 시정이 어려운 경우
- 일정 규모 이하의 소규모 위반인 경우
- 사용승인 당시 존재하던 위반사항이 이후 확인된 경우
- 그 밖에 지자체 조례에서 감경 사유로 정한 경우
다만 감경은 자동으로 적용되는 것이 아닙니다.
위반 시점, 소유권 변경 시점, 임대차계약 시점, 위반면적, 건축물 종류, 지자체 조례를 함께 확인해야 합니다.
특히 매수 후 위반건축물임을 알게 된 경우에는
“위반행위 후 소유권이 변경된 경우”에 해당할 수 있는지 확인해야 합니다.
가중될 수 있는 경우
이행강제금은 감경만 있는 것이 아닙니다.
영리 목적이나 상습 위반에 해당하면 가중될 수 있습니다.
대표적으로 다음과 같은 경우를 조심해야 합니다.
- 임대 등 영리 목적으로 무단 용도변경한 경우
- 임대 등 영리 목적으로 허가나 신고 없이 신축 또는 증축한 경우
- 다세대주택 세대수나 다가구주택 가구수를 무단으로 늘린 경우
- 최근 3년 내 2회 이상 위반한 경우
- 지자체 조례에서 정한 유사한 상습 위반 또는 영리 목적 위반
이 경우 일반적인 계산보다 금액이 커질 수 있습니다.
특히 불법 증축된 부분을 임대 수익 목적으로 사용하고 있다면
단순 위반보다 불리하게 판단될 수 있습니다.
소규모 주거용 건축물은 따로 확인해야 합니다
주거용 건축물 중 일정 규모 이하인 경우에는 감경이 적용될 수 있습니다.
다만 인터넷에 떠도는 “85㎡ 이하 주택은 무조건 감경” 같은 설명은 조심해야 합니다.
현행 기준, 과거 경과규정, 주거용 여부, 공동주택의 세대면적 기준, 지자체 조례가 함께 얽혀 있기 때문입니다.
따라서 소규모 주택이라면 아래를 따로 확인해야 합니다.
- 단독주택인지 공동주택인지
- 연면적 또는 세대면적이 얼마인지
- 위반 시점이 언제인지
- 이미 과거부터 이행강제금을 부과받고 있었는지
- 현행 조례상 감경 대상인지
이 부분은 금액 차이가 클 수 있으므로 관할 건축과 확인이 필요합니다.
이행강제금 계산 시 꼭 확인할 자료
이행강제금을 계산하려면 최소한 아래 자료가 필요합니다.
- 건축물대장
- 위반건축물 표시 내용
- 위반면적
- 위반 유형
- 시가표준액
- 토지이용계획확인서
- 현장 사진
- 시정명령서
- 이행강제금 부과예고서
- 이행강제금 부과통지서
- 관할 지자체 건축조례
특히 부과통지서에는 금액 산정 근거가 적혀 있어야 합니다.
통지서를 받았다면 단순히 금액만 보지 말고
산정식, 위반면적, 적용요율, 감경·가중 여부를 확인해야 합니다.
자주 발생하는 문제
1. 위반면적을 잘못 이해하는 경우
가장 흔한 문제는 위반면적을 대충 추정하는 것입니다.
실제 이행강제금은 위반면적 산정에 따라 크게 달라집니다.
베란다 확장, 창고 증축, 옥상 구조물, 데크, 가설건축물, 주차장 전용 등은
각각 위반면적과 위반유형 판단이 달라질 수 있습니다.
2. 무허가와 무신고를 구분하지 않는 경우
무허가와 무신고는 금액이 달라질 수 있습니다.
허가 대상인데 허가를 받지 않은 경우와
신고 대상인데 신고를 하지 않은 경우는 적용 비율이 다릅니다.
따라서 먼저 해당 행위가 허가 대상인지 신고 대상인지 확인해야 합니다.
3. 시가표준액을 공시지가로 착각하는 경우
건축물 이행강제금 계산에서는 건축물 시가표준액이 중요합니다.
토지 공시지가만 보고 계산하면 맞지 않을 수 있습니다.
건축물의 구조, 용도, 위치, 경과연수 등에 따라 시가표준액이 달라지므로
관할 지자체의 산정 기준을 확인해야 합니다.
4. 한 번 내면 끝난다고 생각하는 경우
이행강제금은 위반 상태가 계속되면 반복 부과될 수 있습니다.
즉, 한 번 납부했다고 해서 위반건축물이 합법이 되는 것이 아닙니다.
시정하지 않으면 다음 회차 이행강제금이 다시 나올 수 있습니다.
5. 이미 부과된 금액도 시정하면 사라진다고 생각하는 경우
시정을 완료하면 새로운 이행강제금 부과는 중지될 수 있습니다.
하지만 이미 부과된 이행강제금은 납부 대상이 될 수 있습니다.
따라서 시정 가능성이 있다면
부과 전 단계에서 빠르게 대응하는 것이 중요합니다.
위반건축물 매수 전 체크리스트
위반건축물이 있는 부동산을 매수하기 전에는 아래 항목을 확인해야 합니다.
- 건축물대장에 위반건축물 표시가 있는지
- 어떤 부분이 위반인지
- 위반면적이 얼마인지
- 기존 이행강제금이 부과됐는지
- 미납 이행강제금이 있는지
- 시정명령이 내려졌는지
- 원상복구가 가능한 구조인지
- 추인이나 양성화 가능성이 있는지
- 철거 비용은 얼마인지
- 향후 반복 부과 가능성이 있는지
- 매매계약서에 책임 주체를 명확히 적었는지
위반건축물이 있는 부동산은 가격이 싸 보일 수 있습니다.
하지만 이행강제금, 원상복구비, 대출 제한, 매도 제한, 임대 리스크까지 고려하면
실제 부담은 훨씬 커질 수 있습니다.
이행강제금 부과 통지서를 받았을 때 확인할 것
이행강제금 부과 통지서를 받았다면 아래 순서로 확인하는 것이 좋습니다.
- 위반 내용이 맞는지 확인
- 위반면적이 맞는지 확인
- 시가표준액 적용이 맞는지 확인
- 적용요율이 맞는지 확인
- 감경 사유가 있는지 확인
- 가중 사유가 있는지 확인
- 시정 가능성이 있는지 확인
- 이의제기 기간을 놓치지 않기
- 관할 건축과에 산정근거 요청
- 필요하면 건축사나 행정사, 변호사 상담
특히 금액이 크거나 위반면적 산정에 다툼이 있다면
그냥 납부하기 전에 산정근거를 확인해야 합니다.
BuildMatch 리포트 활용
위반건축물이 있는 토지나 건물을 검토 중이라면
BuildMatch 리포트를 통해 사전에 위험 요소를 정리할 수 있습니다.
BuildMatch 리포트에서는 다음 항목을 검토할 수 있습니다.
- 건축물대장상 위반건축물 표시 여부
- 위반 가능성이 있는 구조
- 토지와 건축물 기본 정보
- 도로와 접도 조건
- 용도지역과 중첩 규제
- 인허가 리스크
- 현장 확인 필요 항목
- 전문가 상담 필요 여부
위반건축물은 매입 후 알게 되면 대응이 어렵습니다.
계약금을 넣기 전,
건축물대장과 현장 상태를 먼저 확인하는 것이 안전합니다.
자주 묻는 질문
이행강제금은 한 번만 내면 끝나나요?
아닙니다.
위반 상태가 계속되면 시정될 때까지 반복해서 부과될 수 있습니다.
이행강제금을 내면 위반건축물이 합법이 되나요?
아닙니다.
이행강제금 납부는 위반 상태를 합법으로 만들어주는 절차가 아닙니다.
위반 상태가 남아 있으면 계속 문제가 될 수 있습니다.
이행강제금은 어떻게 계산하나요?
대표적인 계산식은 다음과 같습니다.
1㎡당 시가표준액 × 위반면적 × 50% × 위반유형별 비율
다만 위반 유형, 감경 사유, 가중 사유, 지자체 조례에 따라 실제 금액은 달라질 수 있습니다.
무허가와 무신고는 금액이 다른가요?
다를 수 있습니다.
허가를 받지 않고 건축한 경우와
신고를 하지 않고 건축한 경우는 적용 비율이 다릅니다.
따라서 먼저 해당 건축행위가 허가 대상인지 신고 대상인지 확인해야 합니다.
위반건축물을 산 뒤에도 이행강제금이 나올 수 있나요?
가능합니다.
위반 상태가 계속되고 있다면 소유자가 바뀌어도 이행강제금 문제가 이어질 수 있습니다.
다만 위반행위 후 소유권이 변경된 경우 감경 사유에 해당할 수 있으므로
관할 지자체에 감경 가능성을 확인해야 합니다.
시정하면 이미 나온 이행강제금도 없어지나요?
보통 시정하면 새로운 이행강제금 부과는 중지될 수 있습니다.
하지만 이미 부과된 이행강제금은 납부해야 할 수 있습니다.
정확한 금액은 어디서 확인하나요?
관할 시·군·구청 건축과에서 확인해야 합니다.
특히 다음 자료를 기준으로 문의하면 좋습니다.
- 건축물대장
- 위반건축물 표시 내용
- 시정명령서
- 이행강제금 부과예고서
- 이행강제금 부과통지서
- 현장 사진
마무리
위반건축물 이행강제금은 단순 벌금이 아닙니다.
위반 상태를 시정할 때까지 반복 부과될 수 있고,
위반 유형과 면적, 시가표준액, 감경·가중 여부에 따라 금액 차이가 큽니다.
핵심은 세 가지입니다.
첫째, 위반면적을 정확히 확인해야 합니다.
둘째, 무허가인지 무신고인지 구분해야 합니다.
셋째, 감경이나 가중 사유가 있는지 확인해야 합니다.
위반건축물이 있는 부동산은 싸게 보여도 위험할 수 있습니다.
계약 전에는 건축물대장, 현장 상태, 관할 지자체 확인을 반드시 거치는 것이 안전합니다.
최종 판단은 관할기관 또는 전문가 확인이 필요합니다.