감리 보고서 확인할 것

핵심 요약

감리 보고서는 공사가 허가도서와 관계 법령에 맞게 진행되었는지 확인하는 중요한 자료예요.

건축공사에서는 공정이 법령에서 정한 단계에 도달했을 때 작성하는 감리중간보고서와 공사가 완료된 뒤 작성하는 감리완료보고서가 있어요. 이와 별도로 감리자가 현장 확인 내용과 지시사항을 기록하는 공사감리일지도 작성돼요.

건축주는 감리 보고서에 적합이라고 표시되어 있다는 사실만 확인해서는 안 돼요. 다음 자료가 서로 일치하는지 함께 살펴봐야 해요.

• 건축허가도서와 실제 시공 상태
• 감리 보고서와 공사감리일지
• 설계변경 내역과 변경허가·신고 여부
• 주요 공정의 현장 사진과 동영상
• 자재 승인 및 품질시험 자료
• 감리자의 시정 요구와 조치 결과
• 관계전문기술자의 확인과 서명

감리 보고서는 사용승인에 필요한 행정서류이면서, 공사 중 발생한 문제와 변경사항을 확인할 수 있는 기록이에요. 보고서가 제출되었다는 사실과 공사의 품질이 완벽하다는 의미는 같지 않으므로 건축주가 내용을 직접 확인해야 해요.

감리 보고서란 무엇인가요?

공사감리자는 건축물이 설계도서와 관계 법령에 맞게 시공되는지 확인하고, 위법하거나 부적절한 시공이 발견되면 시공자에게 시정·재시공 또는 공사중지를 요청하는 역할을 해요.

감리 관련 기록은 크게 다음과 같이 구분할 수 있어요.

공사감리일지

공사감리일지는 감리자가 현장을 확인한 내용과 공사 진행 상황을 기록하는 자료예요.

일반적으로 다음과 같은 내용이 포함돼요.

• 감리일자와 현장 확인 시간
• 공사 진행 내용
• 주요 공정의 시공 상태
• 현장 확인 및 검사 내용
• 시공자에게 지시한 사항
• 지적사항과 조치 결과
• 설계변경 또는 협의 내용
• 감리원 성명과 서명·날인

감리 보고서의 요약 내용만으로 공사 과정을 확인하기 어렵다면 공사감리일지를 함께 살펴봐야 해요.

감리중간보고서

감리중간보고서는 공사가 법령에서 정한 주요 공정에 도달했을 때 작성해요.

건축물의 구조와 공사 종류에 따라 다음과 같은 시점이 포함될 수 있어요.

• 기초공사 철근배근 완료
• 지붕슬래브 철근배근 완료
• 철골조의 지붕철골 조립 완료
• 일정 층의 바닥슬래브 철근배근 완료
• 철골조 주요구조부 조립 완료
• 조적조 등의 거푸집 또는 주춧돌 설치 완료
• 3층 이상 필로티형식 건축물의 주요 구조부 철근배치 완료

감리자는 해당 공정을 확인한 기간과 대상 건축물, 구조형식 등을 보고서에 기록해요.

건축주는 감리중간보고서를 감리자에게 제출받으면 허가권자에게 제출해야 해요.

감리완료보고서

감리완료보고서는 공사가 완료된 뒤 작성하는 보고서예요.

건축주는 사용승인을 신청할 때 감리완료보고서를 허가권자에게 제출해야 해요.

감리완료보고서에는 공사감리 기간, 공사완료일, 완공 후 현황, 관계전문기술자의 협력 내용, 법령 적합 여부와 감리자의 종합의견 등이 포함돼요.

기본정보부터 확인해야 해요

감리 보고서를 받으면 먼저 해당 건축물의 보고서가 맞는지 기본정보를 확인해야 해요.

다음 사항을 건축허가서와 대조해 보세요.

• 건축공사명
• 건축허가 번호와 허가일
• 대지 위치와 지번
• 건축물의 용도
• 동별 명칭과 번호
• 건축물의 구조형식
• 감리중간보고 또는 감리완료보고 구분
• 상주감리 또는 비상주감리 구분
• 허가권자 지정감리 또는 건축주 지정감리 구분
• 감리자와 감리원의 소속 및 자격
• 감리기간과 현장 확인 기간
• 공사완료일

주소, 동 번호, 구조형식이나 용도가 허가도서와 다르면 단순 오기인지 설계변경이 있었는지 확인해야 해요.

감리자와 관계전문기술자의 서명 확인

감리 보고서에는 공사감리자의 서명 또는 날인이 있어야 해요.

구조, 토질, 건축설비 등 관계전문기술자의 협력이 필요한 공사라면 해당 기술자의 현장 확인 내용과 서명·날인도 확인해야 해요.

다음 사항을 점검하는 것이 좋아요.

• 공사감리자의 성명과 서명이 있는지
• 보고서에 기재된 감리자가 실제 지정된 감리자와 일치하는지
• 감리일지에 서명한 감리원과 현장 배치 인력이 일치하는지
• 관계전문기술자의 협력이 필요한 공사인지
• 협력 분야와 확인 내용이 구체적으로 적혀 있는지
• 관계전문기술자의 자격과 소속이 기재되어 있는지
• 현장 확인 기간이 실제 공정 시기와 일치하는지

보고서에 이름만 있고 현장 확인 날짜나 구체적인 확인 내용이 없다면 감리자에게 보완 설명을 요청하는 것이 좋아요.

설계도서와 실제 시공 상태 비교

감리 보고서의 핵심은 실제 시공 상태가 허가받은 설계도서와 일치하는지 확인하는 것이에요.

다음 항목을 대조해야 해요.

• 건축물의 위치
• 건축면적과 연면적
• 층수와 높이
• 건폐율과 용적률
• 건축선과 대지경계선 이격거리
• 구조형식
• 기둥·벽·보·슬래브 위치
• 계단과 출입구 위치
• 창호의 위치와 크기
• 주차장 위치와 주차대수
• 조경면적
• 옹벽과 배수시설
• 승강기와 피난시설
• 기계·전기·소방설비

허가도면과 다른 부분이 있다면 설계변경 절차를 적법하게 거쳤는지 확인해야 해요.

현장에서 협의했다는 이유만으로 설계도서와 다른 시공이 자동으로 인정되는 것은 아니에요. 변경 내용에 따라 허가사항 변경이나 신고가 필요할 수 있어요.

설계변경 내역 확인

공사 중에는 현장 조건, 자재 수급, 구조 검토 또는 건축주의 요청으로 설계가 변경될 수 있어요.

감리 보고서에는 공사추진 실적과 설계변경 종합자료가 첨부될 수 있으므로 다음 사항을 확인해야 해요.

• 변경된 공사 내용
• 변경 사유
• 변경 전·후 도면
• 설계자의 검토 여부
• 구조기술자 등 관계전문기술자의 검토 여부
• 건축주의 승인 여부
• 감리자의 확인 여부
• 변경허가 또는 변경신고 대상인지
• 행정절차가 완료되었는지
• 공사비 증감 내역과 일치하는지

설계변경이 있었는데 보고서에 관련 내용이 없거나 변경도면이 정리되어 있지 않다면 사용승인과 향후 유지관리 과정에서 문제가 생길 수 있어요.

최종 준공도면에는 실제로 시공된 내용이 반영되어야 해요.

주요 구조공사 확인

기초, 기둥, 보, 슬래브와 같은 주요 구조부는 마감공사가 끝난 뒤 눈으로 확인하기 어려워요.

따라서 감리중간보고서, 감리일지, 철근배근 사진과 품질시험 자료를 함께 확인해야 해요.

기초공사

• 지반 상태가 설계조건과 일치하는지
• 터파기 깊이와 기초 위치가 적정한지
• 지내력시험 또는 지반 확인 결과가 있는지
• 기초 철근의 규격과 간격이 설계도서와 일치하는지
• 철근의 피복두께가 확보되었는지
• 정착길이와 이음 위치가 적정한지
• 콘크리트 타설 전 감리 확인이 있었는지
• 기초 주변 배수와 방수 조치가 이루어졌는지

철근콘크리트공사

• 철근의 규격과 배근 간격
• 기둥·보·슬래브의 크기
• 철근 이음과 정착 상태
• 개구부 주변 보강 상태
• 콘크리트 강도와 배합
• 콘크리트 타설과 양생 기록
• 압축강도 시험 결과
• 균열이나 벌집 등 결함 발생 여부
• 결함 발생 시 보수 방법과 확인 결과

철골공사

• 철골 부재의 규격
• 제작도와 시공 상태의 일치 여부
• 볼트 체결 상태
• 용접부 검사 결과
• 내화피복 두께와 시공 상태
• 부식방지 처리
• 주요 구조부 조립 완료 시점의 감리 확인

구조공사는 공사가 끝난 뒤 보이지 않는 부분이 많으므로 공정별 사진의 촬영 날짜와 위치가 명확한지도 확인해야 해요.

방수공사 확인

방수 문제는 사용승인 이후 누수 하자로 이어지기 쉬워요.

다음 부위의 방수 시공과 시험 결과를 확인하는 것이 좋아요.

• 지하층 외벽과 바닥
• 옥상
• 발코니와 테라스
• 욕실과 화장실
• 주방과 다용도실
• 창호 주변
• 외벽 관통부
• 배관 주변
• 드레인과 배수구
• 옹벽과 지하구조물

감리 기록에서는 다음 내용을 확인해 보세요.

• 사용한 방수재의 제품명과 규격
• 방수층 시공 전 바탕면 상태
• 방수층의 시공 횟수와 두께
• 모서리와 관통부 보강 여부
• 담수시험 또는 수밀시험 실시 여부
• 시험 날짜와 결과
• 누수 발견 시 보수 내용
• 보수 후 재시험 결과

방수 적합이라고만 적혀 있고 시험기록이나 현장 사진이 없다면 구체적인 확인자료를 요청하는 것이 좋아요.

단열과 결로 관련 확인

단열재는 마감재로 가려지면 시공 상태를 확인하기 어려워요.

다음 사항을 확인해야 해요.

• 단열재의 종류와 두께
• 설계도서와 납품자재의 일치 여부
• 단열재 이음부의 틈 발생 여부
• 열교가 발생하기 쉬운 부위의 보강
• 창호 주변 단열 처리
• 외벽과 지붕의 단열 연속성
• 단열재 고정 상태
• 훼손된 단열재 교체 여부
• 결로방지재와 방습층 시공 상태
• 에너지절약계획서 이행 여부

단열재 제품명이나 두께가 설계도서와 다르다면 동등 이상의 성능인지, 적법한 설계변경을 거쳤는지 확인해야 해요.

피난·방화 관련 확인

피난과 방화시설은 화재 발생 시 안전에 직접적인 영향을 줘요.

감리 보고서에서는 다음 사항의 적합 여부를 확인해야 해요.

• 직통계단 설치
• 피난계단과 특별피난계단
• 옥외피난계단
• 건축물 바깥쪽 출구
• 방화구획
• 방화문
• 내화구조
• 외벽과 내부 마감재료
• 관통부의 내화충전구조
• 배연설비
• 피난통로의 유효 폭
• 계단의 폭·높이·단높이
• 옥상광장과 피난공간
• 복합자재의 품질관리

방화문이 설치되어 있어도 자동폐쇄 기능이 작동하지 않거나 문틀 주변이 제대로 충전되지 않으면 제 기능을 하지 못할 수 있어요.

보고서의 적합 표시뿐 아니라 시험·검사 결과와 현장 상태를 확인해야 해요.

건축설비 확인

감리완료보고서에는 건축설비의 설치 상태도 포함돼요.

건축물에 적용되는 범위에서 다음 사항을 확인해 보세요.

• 급수와 급탕설비
• 오수와 배수설비
• 우수배수설비
• 정화조 또는 하수관 연결
• 환기설비
• 냉난방설비
• 전기설비
• 비상전원
• 승용승강기
• 비상용승강기
• 배연설비
• 강제배수시설
• 도시가스 또는 가스설비
• 에너지절약계획서 이행 여부

배관이나 덕트가 구조부를 임의로 관통하지 않았는지, 관통부의 방화처리가 적절한지도 확인해야 해요.

설비 시운전 결과와 검사필증이 필요한 시설은 관련 자료가 준비되어 있는지도 확인하는 것이 좋아요.

자재와 품질시험 자료 확인

감리 보고서에는 해당 공사에 적용되는 품질시험성과 총괄표와 인증자재 사용 내역 등이 첨부될 수 있어요.

다음 사항을 확인해야 해요.

• 설계도서에 지정된 자재가 사용되었는지
• 실제 납품된 제품의 제조사와 모델명
• 자재 성능과 시험성적서
• 산업표준 인증 여부
• 국토교통부 인정자재 여부
• 구조·내화·단열·방수 관련 시험자료
• 콘크리트 품질시험 결과
• 철근과 철골 자재의 성적서
• 불량자재 반입 또는 교체 기록
• 대체자재 사용 시 승인 절차

시험성적서가 있다고 해서 현장에 실제로 같은 제품이 사용되었다는 의미는 아니에요.

납품서, 자재 승인서, 현장 사진과 시험성적서의 제품명·규격·제조번호 등을 함께 비교해야 해요.

현장 사진과 동영상 확인

주요 공정의 사진과 동영상은 마감 후 확인할 수 없는 부분을 검토하는 자료예요.

다음 사항을 확인하는 것이 좋아요.

• 촬영 날짜
• 촬영 위치
• 대상 동과 층
• 촬영한 공정의 명칭
• 전체 위치를 알 수 있는 원경 사진
• 세부 시공 상태를 확인할 수 있는 근접 사진
• 철근 규격과 간격을 확인할 수 있는 사진
• 단열재·방수재의 제품과 시공 상태
• 설비배관과 관통부 처리 상태
• 보수 전·후 사진
• 설계변경 부분의 시공 사진

사진이 많더라도 촬영 위치와 날짜가 표시되지 않으면 해당 현장의 자료인지 확인하기 어려울 수 있어요.

문제가 발생한 부위는 보수 완료 사진만 보지 말고 보수 전 상태, 보수 과정과 재검사 결과까지 확인해야 해요.

지적사항과 조치 결과 확인

감리자가 문제를 발견했다면 감리일지나 보고서에 지적사항과 시정조치 내용이 기록되어야 해요.

다음 사항을 확인해 보세요.

• 어떤 문제가 발견되었는지
• 발견 날짜
• 문제 발생 위치
• 시공자에게 요구한 조치
• 시정 기한
• 실제 조치 내용
• 재시공 또는 보수 여부
• 감리자의 재확인 날짜
• 최종 적합 여부
• 관련 사진과 시험 결과

지적사항이 조치 완료로만 표시되어 있다면 무엇을 어떻게 고쳤는지 확인자료를 요청하는 것이 좋아요.

감리자가 시정·재시공 또는 공사중지를 요청했는데 시공자가 따르지 않은 기록이 있다면 허가권자 보고 여부와 이후 처리 결과도 확인해야 해요.

감리자의 종합의견 확인

감리완료보고서의 종합의견은 반드시 읽어봐야 해요.

다음과 같은 표현이 있는지 확인하세요.

• 일부 미시공
• 보완 예정
• 추후 조치
• 별도 확인 필요
• 설계변경 필요
• 현장 여건상 변경
• 건축주와 협의
• 시공자 확인 필요
• 시험 결과 대기
• 관계기관 검사 예정

이와 같은 표현이 있다면 사용승인 전까지 조치가 완료되는지 확인해야 해요.

전반적으로 적합함이라는 종합의견이 있더라도 세부 항목에 부적합이나 보완사항이 없는지 보고서 전체를 확인해야 해요.

필수 첨부자료 확인

감리중간보고서와 감리완료보고서를 제출할 때는 공사 조건에 따라 다음 자료가 첨부돼요.

• 건축공사감리 점검표
• 공사감리일지
• 공사추진 실적 및 설계변경 종합자료
• 품질시험성과 총괄표
• 인증자재와 인정자재 사용 총괄표
• 공사현장 사진 및 동영상
• 공사감리자가 제출한 의견 및 자료

모든 공사에 모든 자료가 동일하게 적용되는 것은 아니에요.

다만 해당 공사에 필요한 자료가 누락되어 있다면 감리자에게 누락 사유와 추가 제출 가능 여부를 확인해야 해요.

감리 보고서만으로 확인하기 어려운 사항

감리 보고서는 중요한 자료지만 다음 사항까지 모두 보장하는 문서는 아니에요.

• 모든 마감 상태가 건축주의 기대 수준을 충족하는지
• 사용 중 누수나 결로가 발생하지 않는지
• 모든 하자가 발견되었는지
• 계약한 자재가 빠짐없이 사용되었는지
• 공사비 정산이 정확한지
• 시공계약의 모든 조건이 이행되었는지
• 입주 후 설비가 장기간 정상 작동하는지

따라서 감리완료보고서와 별도로 준공검사, 하자점검, 공사비 정산과 인수인계 절차를 진행하는 것이 좋아요.

감리자의 업무와 시공자의 하자보수 책임도 서로 구분해서 확인해야 해요.

자주 발생하는 문제

적합 표시만 확인하는 경우

보고서의 모든 항목이 적합으로 표시되어 있어도 세부 증빙자료를 확인하지 않으면 실제 시공 과정의 문제를 알기 어려워요.

감리일지, 사진, 시험성적서와 설계변경 내역을 함께 확인해야 해요.

설계변경이 보고서에 반영되지 않은 경우

현장에서 변경된 내용이 최종 도면과 감리 보고서에 반영되지 않으면 사용승인이나 건축물 유지관리 과정에서 문제가 생길 수 있어요.

실제 시공 상태를 반영한 최종 도면을 받아야 해요.

감리일지 내용이 지나치게 단순한 경우

여러 날의 감리일지에 동일한 문구만 반복되거나 구체적인 현장 확인 내용이 없다면 실제 확인 공정과 방문 기록을 추가로 확인할 필요가 있어요.

사진의 위치와 날짜를 알 수 없는 경우

근접 사진만 있고 어느 동, 어느 층, 어느 부위인지 표시되어 있지 않으면 증빙자료로 활용하기 어려워요.

사진대지나 별도의 설명자료를 요청하는 것이 좋아요.

지적사항의 조치 결과가 없는 경우

감리자가 문제를 지적했지만 이후 조치 결과와 재확인 기록이 없다면 미해결 상태일 수 있어요.

사용승인 전에 보완 완료 여부를 확인해야 해요.

감리 보고서를 사용승인 직전에 처음 받는 경우

공사가 모두 끝난 뒤 감리 자료를 처음 확인하면 이미 마감된 구조·방수·단열 부분을 확인하기 어려워요.

건축주는 공사 중에도 주요 공정별 감리기록과 사진을 정기적으로 공유받는 것이 좋아요.

확인 체크리스트

보고서 기본사항

• 감리중간보고서와 감리완료보고서가 구분되어 있는지
• 건축공사명과 허가번호가 맞는지
• 대지 위치와 건축물 용도가 맞는지
• 동별 명칭과 구조형식이 맞는지
• 감리기간과 공사완료일이 정확한지
• 지정된 공사감리자와 보고서 작성자가 일치하는지
• 감리자의 서명 또는 날인이 있는지

현장 확인 기록

• 주요 공정의 현장 확인 날짜가 기록되어 있는지
• 공정 진행 시점과 감리 확인 날짜가 일치하는지
• 감리일지에 구체적인 확인 내용이 있는지
• 현장 방문자와 배치 감리원이 일치하는지
• 관계전문기술자의 협력과 서명이 필요한지
• 현장 확인 사진과 동영상이 있는지

설계와 시공

• 허가도서와 실제 시공 상태가 일치하는지
• 건축물 위치·면적·층수·높이가 맞는지
• 기둥·벽·계단·창호 위치가 맞는지
• 주차장과 조경계획이 반영되었는지
• 설계변경 사항이 빠짐없이 기록되었는지
• 변경허가 또는 변경신고가 완료되었는지
• 최종 도면이 실제 시공 상태를 반영하는지

구조와 주요 공정

• 기초 철근배근 확인자료가 있는지
• 주요 구조부의 철근배근 사진이 있는지
• 콘크리트 품질시험 결과가 있는지
• 철골 용접과 볼트 체결 검사자료가 있는지
• 구조 관련 지적사항이 해결되었는지
• 구조기술자의 확인이 필요한 부분에 서명이 있는지

방수·단열·마감

• 방수재의 종류와 시공 위치가 기록되어 있는지
• 담수시험 또는 수밀시험 결과가 있는지
• 누수 보수 후 재시험을 했는지
• 단열재의 종류와 두께가 설계와 일치하는지
• 창호와 관통부 주변 처리가 적절한지
• 내·외부 마감재의 성능자료가 있는지
• 내화·방화 관련 자재의 인증자료가 있는지

설비와 안전

• 급배수와 전기설비 시운전 자료가 있는지
• 승강기 등 필요한 검사필증이 있는지
• 방화문과 방화구획이 적절한지
• 배연과 환기설비가 작동하는지
• 피난계단과 출구가 확보되어 있는지
• 장애인 편의시설이 기준에 맞게 설치되었는지
• 에너지절약계획서가 이행되었는지

지적사항과 첨부자료

• 감리자의 지적사항이 모두 기록되어 있는지
• 시정 또는 재시공 결과가 확인되는지
• 미조치 또는 보완 예정 사항이 남아 있지 않은지
• 공사감리 점검표가 첨부되어 있는지
• 공사감리일지가 첨부되어 있는지
• 설계변경 종합자료가 첨부되어 있는지
• 품질시험과 자재 인증자료가 첨부되어 있는지
• 현장 사진과 동영상이 정리되어 있는지
• 감리자의 종합의견에 조건이나 유보사항이 없는지

BuildMatch 리포트 활용

BuildMatch 리포트는 토지의 규제와 건축 가능성을 공사 전에 검토하기 위한 자료예요.

감리 보고서나 공사 현장의 시공 품질을 확인하는 자료는 아니므로 감리업무를 대신할 수 없어요.

공사를 진행할 때는 지정된 공사감리자에게 감리중간보고서, 공사감리일지, 현장 사진과 감리완료보고서를 직접 요청하여 확인해야 해요.

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자주 묻는 질문

감리중간보고서와 감리완료보고서는 무엇이 다른가요?

감리중간보고서는 기초 철근배근 완료 등 법령에서 정한 주요 공정에 도달했을 때 작성해요. 감리완료보고서는 공사가 완료된 후 전체 공사와 완공 상태를 확인하여 작성해요.

감리 보고서는 누가 제출하나요?

공사감리자가 보고서를 작성하여 건축주에게 제출해요. 건축주는 감리중간보고서를 제출받은 때 허가권자에게 제출하고, 감리완료보고서는 사용승인을 신청할 때 제출해요.

보고서가 모두 적합이면 하자가 없는 건가요?

아니에요. 감리 보고서의 적합 판정은 주로 설계도서와 관계 법령에 따른 시공 여부를 확인한 결과예요. 마감 불량, 사용 중 누수, 결로 또는 설비 고장 등 모든 하자가 없다는 보증은 아니에요.

감리일지도 건축주가 확인할 수 있나요?

건축주는 감리자에게 감리일지와 주요 공정의 확인자료를 요청하여 공사 진행 상태를 확인하는 것이 좋아요. 특히 마감 후 보이지 않는 구조, 방수와 단열 공정은 공사 중 자료를 확인해야 해요.

감리자가 문제를 발견하면 어떻게 하나요?

감리자는 위법하거나 설계도서와 다른 시공을 발견하면 시공자에게 시정·재시공 또는 공사중지를 요청할 수 있어요. 시공자가 정해진 기간 내에 따르지 않으면 허가권자에게 보고해야 해요.

공동주택도 같은 감리 보고서를 사용하나요?

주택법상 사업계획 승인 대상 건축물은 주택법에 따른 감리업무 보고와 최종보고서 기준이 적용될 수 있어요. 일반 건축법상 감리 보고서와 제출 방식이 다를 수 있으므로 해당 사업의 승인 유형을 먼저 확인해야 해요.

사용승인 후에도 감리 자료를 보관해야 하나요?

향후 하자 분쟁, 유지관리, 리모델링 또는 매매 과정에서 필요한 자료가 될 수 있으므로 감리 보고서, 감리일지, 최종 도면, 설계변경 자료와 현장 사진을 함께 보관하는 것이 좋아요.

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본 내용은 일반적인 건축공사 감리자료의 확인 방법을 설명한 것으로, 특정 건축물의 시공 품질이나 법적 적합성을 확정하는 자료가 아닙니다. 공사의 종류와 규모에 따라 적용되는 감리기준과 제출자료가 달라질 수 있으므로 실제 현장에서는 공사감리자, 설계자 및 관할 허가권자에게 확인해야 합니다.