건축사 찾는 방법｜설계사무소 선정부터 설계계약까지

핵심 요약

좋은 건축사를 찾으려면 유명세나 설계비만 비교해서는 안 돼요. 먼저 건축물의 용도와 규모, 예상 공사비, 필요한 설계업무 범위를 정한 뒤 여러 건축사사무소의 포트폴리오와 제안을 비교해야 해요.

건축사 선정은 다음 순서로 진행하는 것이 좋아요.

1. 건축계획과 설계조건 정리
2. 건축사사무소 후보 조사
3. 포트폴리오 확인
4. 여러 건축사와 상담
5. 기획설계 또는 초기 제안 검토
6. 업무 범위와 비용 비교
7. 설계계약 체결

설계도면의 디자인뿐 아니라 의사소통 방식, 법규 검토 능력, 공사비를 고려하는 태도, 계약서에 포함되는 업무 범위까지 함께 확인해야 해요.

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건축사는 언제 찾아야 할까요?

일반적인 건축사업은 다음과 같은 흐름으로 진행돼요.

건축계획 수립 → 건축사 선정 → 설계 및 인허가 → 시공사 선정 → 공사 → 사용승인 및 운영

토지를 매입했거나 건축을 계획하고 있다면 곧바로 도면부터 요청하기보다는, 먼저 원하는 건축물의 큰 방향을 정리해야 해요.

건축주가 아무런 기준 없이 건축사에게 “좋은 건물로 설계해 주세요”라고 요청하면 건축사마다 서로 다른 조건을 전제로 제안할 수 있어요. 이렇게 되면 설계비와 제안 내용을 객관적으로 비교하기 어려워져요.

따라서 건축사를 찾기 전에 최소한 다음 항목은 정리하는 것이 좋아요.

• 건물을 짓는 목적
• 건축물의 용도
• 희망 층수와 연면적
• 필요한 공간
• 예상 공사비
• 예상 설계비
• 희망 착공 시기
• 디자인 선호도
• 임대·분양·직접 사용 여부

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1. 건축 목적부터 명확하게 정하세요

같은 규모의 건물이라도 건축 목적에 따라 설계 방향은 크게 달라져요.

예를 들어 직접 거주할 단독주택과 임대수익을 목적으로 하는 다가구주택은 공간을 구성하는 기준이 다를 수밖에 없어요. 상가건물도 직접 운영할 것인지, 임대할 것인지에 따라 출입구와 주차장, 공용공간, 설비계획이 달라질 수 있어요.

건축사와 상담하기 전에 다음 질문에 답해보세요.

• 이 건물을 왜 지으려고 하나요?
• 직접 사용할 예정인가요?
• 임대 또는 분양이 목적인가요?
• 가장 중요하게 생각하는 공간은 무엇인가요?
• 디자인과 사업성 중 어느 쪽을 더 중요하게 생각하나요?
• 향후 용도 변경이나 증축 가능성을 고려해야 하나요?

건축 목적이 구체적일수록 건축사의 제안도 현실적으로 바뀌어요.

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2. 필요한 설계업무 범위를 정하세요

설계계약은 단순히 평면도와 입면도를 그려주는 계약이 아니에요. 실제 건축을 진행하려면 법규 검토, 각종 도면 작성, 인허가 업무, 구조·기계·전기 등 관계전문기술자 협의와 같은 여러 업무가 필요할 수 있어요.

프로젝트에 따라 검토해야 할 설계업무는 다음과 같아요.

• 건축기획 및 초기 법규 검토
• 기본설계
• 중간설계
• 건축허가 또는 건축신고
• 실시설계
• 구조·기계·전기·통신·소방 분야 협의
• 심의 및 관계기관 협의
• 에너지 관련 검토
• 인허가 보완 대응
• 시공사 견적용 도면 작성
• 수량산출서 또는 내역서 작성
• 공사 중 설계변경 대응
• 감리업무
• 사용승인 관련 업무

모든 프로젝트에 위 업무가 전부 필요한 것은 아니에요. 토지의 조건과 건축물의 규모·용도, 지역별 인허가 절차에 따라 달라질 수 있어요.

따라서 견적을 받을 때는 단순히 “설계비가 얼마인가요?”라고 묻기보다 어떤 업무와 결과물이 포함되는지 함께 확인해야 해요.

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3. 건축물의 규모와 용도를 정하세요

건축사에게 설계를 요청하려면 건축물의 큰 틀이 필요해요.

다음 항목을 정리해 전달하면 상담이 훨씬 구체적으로 진행돼요.

정확한 건축 가능 규모는 건축사가 토지이용규제와 건축 관련 기준을 검토한 후 판단해야 해요. 건축주가 생각한 면적이나 층수가 실제로 가능한지는 초기 법규 검토를 통해 확인해야 합니다.

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4. 예상 공사비를 먼저 공유하세요

설계와 공사비는 분리해서 생각하기 어려워요.

건축사가 아무리 좋은 설계안을 제안하더라도 실제 공사예산을 크게 초과한다면 사업을 진행하기 어려워질 수 있어요. 그래서 상담 초기부터 현실적으로 사용할 수 있는 공사비 범위를 알려주는 것이 중요해요.

예상 공사비를 이야기할 때는 다음 항목을 구분하는 것이 좋아요.

• 건축공사비
• 토목공사비
• 철거비
• 설계비
• 감리비
• 각종 인입공사비
• 세금과 부담금
• 금융비용
• 가구·가전·인테리어 비용
• 예비비

단순히 연면적에 평당 공사비를 곱한 금액만으로 전체 사업비를 판단하면 누락되는 비용이 생길 수 있어요.

건축사에게 공사비를 전달할 때도 “총사업비인지”, “순수 건축공사비인지”를 명확하게 구분해야 해요.

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5. 설계비는 총액보다 포함 업무를 비교하세요

설계비가 저렴하다는 이유만으로 건축사를 선택하면 계약 이후 추가비용이 발생할 수 있어요.

건축사마다 견적에 포함하는 업무가 다를 수 있기 때문에 다음 항목을 함께 비교해야 합니다.

• 기본설계 포함 여부
• 실시설계 포함 여부
• 건축허가 업무 포함 여부
• 심의 업무 포함 여부
• 구조·기계·전기 등 외주용역 비용 포함 여부
• 인허가 보완 대응 범위
• 설계 수정 횟수
• 현장 방문 및 회의 횟수
• 시공사 견적 대응 여부
• 수량산출서 또는 내역서 제공 여부
• 부가가치세 포함 여부
• 추가업무 발생 시 비용 산정 기준

설계비 총액만 비교하지 말고 동일한 업무 범위를 기준으로 비교해야 해요.

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6. 최소 여러 곳의 건축사사무소를 비교하세요

처음 상담한 건축사와 바로 계약하기보다는 여러 건축사사무소의 포트폴리오와 업무방식을 비교하는 것이 좋아요.

건축사를 찾는 경로는 다양해요.

• 건축사사무소 홈페이지
• 건축 관련 플랫폼
• 완공 건축물의 설계자 정보
• 지인 추천
• 지역 건축사회
• 건축 전문 매체와 블로그
• 건축박람회 및 전시회

후보를 찾았다면 각 사무소의 특징을 표로 정리해보세요.

동일한 건축계획을 전달해야 제안과 견적을 공정하게 비교할 수 있어요.

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7. 포트폴리오는 디자인만 보지 마세요

건축사사무소의 포트폴리오는 해당 건축사의 경험과 설계 성향을 확인할 수 있는 중요한 자료예요.

다만 외관이 멋진 건축물만 보고 판단해서는 안 돼요. 다음 내용을 함께 확인하는 것이 좋아요.

• 내가 계획한 건축물과 유사한 용도 경험이 있는지
• 비슷한 규모의 건축물을 설계했는지
• 해당 지역에서 인허가를 진행한 경험이 있는지
• 디자인이 실제 공사예산과 맞았는지
• 준공된 건축물이 설계 이미지와 얼마나 유사한지
• 평면 구성과 동선이 실용적인지
• 시공 과정에서 설계변경이 많았는지
• 건축주와의 소통은 어떻게 진행됐는지

주택 설계를 주로 하는 건축사와 상업시설 또는 숙박시설을 주로 설계하는 건축사는 경험과 접근 방식이 다를 수 있어요.

유명한 건축사보다 내 프로젝트와 유사한 경험이 있는 건축사가 더 적합할 수도 있습니다.

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8. 건축사 면담에서 반드시 물어볼 질문

포트폴리오만으로는 건축사가 나와 잘 맞는지 확인하기 어려워요. 실제 면담을 통해 의사소통 방식과 업무 진행 기준을 확인해야 해요.

건축계획 관련 질문

• 이 토지에서 가장 먼저 확인해야 할 조건은 무엇인가요?
• 제가 원하는 규모와 용도가 현실적으로 가능한가요?
• 주차장과 진입로에서 예상되는 문제는 없나요?
• 이 지역에서 별도의 심의나 협의가 필요할 수 있나요?
• 제가 생각한 공사예산으로 가능한 수준은 어느 정도인가요?

설계업무 관련 질문

• 설계는 어떤 단계로 진행되나요?
• 각 단계에서 어떤 도면을 받을 수 있나요?
• 설계 수정은 몇 차례까지 가능한가요?
• 구조·기계·전기 분야는 누가 담당하나요?
• 인허가 보완은 어디까지 대응하나요?
• 시공사 견적을 받을 수 있는 수준의 도면이 제공되나요?

담당자 관련 질문

• 계약 후 실제 설계 담당자는 누구인가요?
• 대표 건축사가 직접 참여하나요?
• 연락과 회의는 어떤 방식으로 진행되나요?
• 정기적으로 진행 상황을 공유받을 수 있나요?
• 다른 프로젝트가 많아 일정이 지연될 가능성은 없나요?

비용 관련 질문

• 설계비에 포함된 업무는 무엇인가요?
• 별도로 지급해야 하는 외주비용이 있나요?
• 심의 또는 설계변경이 발생하면 추가비용이 있나요?
• 계약금과 중도금, 잔금은 언제 지급하나요?
• 프로젝트가 중단되면 비용은 어떻게 정산하나요?

답변의 내용뿐 아니라 건축주의 질문을 이해하고 현실적인 대안을 제시하는지도 살펴보세요.

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9. 기획설계에서는 무엇을 확인할까요?

기획설계는 건축주가 원하는 계획이 실제 토지에서 가능한지 검토하고 건축물의 큰 방향을 설정하는 단계예요.

프로젝트에 따라 다음 내용이 검토될 수 있어요.

• 토지와 도로 조건
• 건축 가능 용도
• 건폐율과 용적률
• 높이 및 층수
• 주차계획
• 건축선과 이격거리
• 진입 동선
• 건축물 배치
• 기본 평면 구성
• 코어와 계단 위치
• 외관 디자인 방향
• 주요 재료
• 인허가 및 심의 가능성
• 예상되는 사업 리스크

기획설계는 최종 설계도면이 아니에요. 초기 단계의 평면과 디자인은 이후 기본설계 과정에서 건축주와 협의하며 수정될 수 있어요.

따라서 기획설계 단계에서는 세부 디자인의 완성도만 보기보다 다음 항목을 중심으로 판단하는 것이 좋아요.

• 토지 조건을 제대로 분석했는지
• 건축주의 목적을 이해했는지
• 공간 배치에 논리가 있는지
• 예상 공사비를 고려했는지
• 불가능하거나 위험한 조건을 솔직하게 설명하는지
• 대안의 장단점을 구체적으로 제시하는지

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10. 건축사를 최종 선정하는 기준

건축사 선정은 설계비가 가장 저렴한 곳을 고르는 과정이 아니에요.

다음 기준을 종합적으로 비교해야 합니다.

① 유사 프로젝트 경험

내가 계획하는 건축물과 비슷한 용도와 규모의 프로젝트 경험이 있는지 확인하세요.

② 법규와 인허가 검토 능력

좋은 디자인을 제안하는 것만큼 실제로 허가받을 수 있는 계획을 만드는 능력도 중요해요.

③ 공사비에 대한 현실적인 태도

건축주의 예산을 무시한 설계는 공사 견적 단계에서 대규모 수정으로 이어질 수 있어요.

④ 의사소통 능력

건축주는 설계 과정에서 수많은 결정을 내려야 해요. 어려운 내용을 쉽게 설명하고 선택지를 명확하게 제시하는 건축사가 좋아요.

⑤ 업무 범위의 명확성

어떤 도면과 업무가 제공되는지, 추가비용은 언제 발생하는지가 명확해야 해요.

⑥ 일정 관리 능력

설계와 인허가 일정이 지연되면 금융비용과 전체 사업 일정에도 영향을 줄 수 있어요.

⑦ 담당자의 책임감

계약 상담을 진행한 사람과 실제 담당자가 다를 수 있으므로 누가 프로젝트를 책임지는지 확인해야 해요.

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11. 설계계약 전 반드시 확인할 사항

건축사를 선정했다면 구두로 협의한 내용을 설계계약서에 구체적으로 반영해야 해요.

계약서 기본정보

• 건축주와 건축사사무소 정보
• 대상 토지
• 건축물의 용도와 예상 규모
• 계약기간
• 설계비와 부가가치세
• 대금 지급 일정

설계업무 범위

• 기획설계
• 기본설계
• 중간설계
• 실시설계
• 건축허가 또는 신고
• 심의 및 관계기관 협의
• 구조·기계·전기 등 협력업체 업무
• 시공사 견적 대응
• 설계변경
• 사용승인 지원
• 감리업무 포함 여부

최종 결과물

계약서에는 최종적으로 제공되는 도면과 자료의 목록을 구체적으로 정하는 것이 좋아요.

예를 들면 다음과 같아요.

• 도면 목록
• 설계설명서
• 건축허가 신청도서
• 실시설계도서
• 구조도면
• 기계·전기·통신·소방 관련 도면
• 마감재 목록
• 수량산출서
• 공사 내역서
• 전자파일 제공 여부
• 출력물 제공 부수

추가비용 조건

다음 상황에서 추가비용이 발생하는지 확인하세요.

• 건축주 요청에 의한 대규모 설계변경
• 건축물 규모 또는 용도 변경
• 추가 심의 및 자문
• 관계기관의 별도 요구
• 계약에 포함되지 않은 외주용역
• 공사 중 도면 추가 작성
• 계약기간 장기 연장

업무 범위와 추가비용 조건이 불명확하면 설계가 진행된 이후 분쟁이 발생할 수 있어요.

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자주 발생하는 실수

설계비만 보고 건축사를 선택하는 경우

저렴한 설계비에 필요한 도면이나 인허가 업무가 빠져 있다면 결과적으로 추가비용이 발생할 수 있어요.

한 곳의 제안만 받고 바로 계약하는 경우

다른 건축사의 접근 방식과 비용을 비교할 기회를 잃을 수 있어요.

건축 목적을 설명하지 않는 경우

건축사가 건축주의 사업 목적과 다른 방향으로 설계할 수 있어요.

공사예산을 숨기는 경우

예산을 공유하지 않으면 실제 시공하기 어려운 설계안이 만들어질 수 있어요.

포트폴리오의 외관만 확인하는 경우

외관 디자인은 뛰어나지만 평면이나 운영 효율이 건축주의 목적과 맞지 않을 수 있어요.

구두 약속만 믿고 계약하는 경우

도면 범위와 수정 횟수, 추가비용 기준은 반드시 계약서에 작성해야 해요.

설계와 감리를 같은 업무로 생각하는 경우

설계와 감리는 구분되는 업무이므로 감리 포함 여부와 범위를 별도로 확인해야 해요.

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건축사 선정 체크리스트

아래 항목에 충분히 답할 수 있다면 설계계약을 검토할 준비가 된 거예요.

• 건축 목적과 사용계획을 정리했다.
• 건축물의 예상 용도와 규모를 정리했다.
• 사용할 수 있는 공사비 범위를 정했다.
• 필요한 설계업무 범위를 확인했다.
• 여러 건축사사무소의 제안을 비교했다.
• 유사 프로젝트 포트폴리오를 확인했다.
• 실제 설계 담당자가 누구인지 확인했다.
• 인허가와 심의 업무 범위를 확인했다.
• 구조·기계·전기 등 외주비용을 확인했다.
• 설계 수정 횟수와 기준을 확인했다.
• 제공되는 최종 도면 목록을 확인했다.
• 추가비용이 발생하는 조건을 확인했다.
• 설계 일정과 대금 지급 일정을 확인했다.
• 계약 중단 또는 해지 시 정산 기준을 확인했다.
• 구두로 합의한 내용을 계약서에 반영했다.

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마무리

건축사는 단순히 도면을 그리는 사람이 아니라 건축주의 요구를 공간으로 정리하고, 법규와 예산 안에서 실제로 지을 수 있는 건축물을 계획하는 전문가예요.

좋은 건축사를 선택하려면 먼저 건축주의 조건을 명확하게 정리하고, 동일한 조건을 기준으로 여러 건축사의 제안과 업무 범위를 비교해야 해요.

설계비가 저렴한지보다 다음 질문에 답해보는 것이 중요합니다.

이 건축사가 내 건축 목적을 제대로 이해하고 있는가?
계획한 예산 안에서 실제로 지을 수 있는 설계를 제안하는가?
업무 범위와 추가비용을 명확하게 설명하는가?
설계 과정에서 충분히 소통할 수 있는가?

건축사 선정 단계에서 충분히 비교하고 계약 내용을 구체적으로 정리하면 설계변경과 추가비용, 일정 지연으로 발생하는 위험을 줄일 수 있어요.