건축사 선정 기준 7가지: 설계비보다 먼저 확인할 것

도입

건축을 처음 시작하면 어떤 건축사를 선택해야 할지 판단하기 어렵습니다.

포트폴리오가 멋진 곳을 선택해야 할지, 설계비가 저렴한 곳을 선택해야 할지, 지역 경험이 많은 곳을 선택해야 할지 기준이 명확하지 않기 때문입니다.

하지만 건축사는 단순히 예쁜 도면을 그리는 사람이 아닙니다.

건축주의 요구사항을 정리하고, 토지와 관계 법령을 검토하고, 허가 가능한 설계로 발전시키며, 구조·설비 등 여러 분야와 협업해 실제로 지을 수 있는 도면을 만드는 역할을 합니다.

좋은 건축사를 고를 때는 유명세나 설계비 한 가지보다 내 프로젝트와 맞는 경험, 인허가 대응력, 의사소통, 업무범위, 예산관리, 현장 대응과 계약조건을 함께 확인하는 것이 중요합니다.

한줄요약

건축사를 선정할 때는 디자인 취향만 보지 말고 유사 프로젝트 경험, 인허가 검토 능력, 소통 방식, 설계업무 범위, 예산에 대한 이해, 현장 대응 방식, 계약과 일정의 명확성을 함께 비교하세요.

7가지 한눈에 보기

내 건물과 비슷한 프로젝트 경험이 있는지 확인합니다.
토지와 인허가 문제를 설계 전에 확인하는지 봅니다.
건축주의 요구사항을 제대로 듣고 정리하는지 확인합니다.
설계비보다 설계업무의 범위가 명확한지 비교합니다.
예산을 고려해 실제 지을 수 있는 설계를 하는지 봅니다.
착공 이후 현장과 감리 업무를 어떻게 처리하는지 확인합니다.
일정·담당자·수정범위·산출물을 계약 전에 명확히 합니다.

1. 내 건물과 비슷한 프로젝트 경험이 있는지 확인합니다

건축사를 고를 때 가장 먼저 볼 것은 포트폴리오의 화려함이 아니라 내 프로젝트와 관련된 실제 경험입니다.

예를 들어 단독주택을 계획하고 있다면 초대형 상업시설 경험만 많은 건축사보다 단독주택을 실제로 여러 번 설계하고 허가까지 진행한 건축사가 프로젝트 이해도가 높을 수 있습니다.

마찬가지로 다음과 같은 건축물은 각각 검토해야 할 내용이 다릅니다.

단독주택
다가구·다세대주택
근린생활시설
카페·음식점
숙박시설
창고
공장
리모델링
용도변경

따라서 포트폴리오를 볼 때는 사진만 보지 말고 다음을 확인하세요.

비슷한 용도의 프로젝트가 있는지
비슷한 규모의 프로젝트가 있는지
신축인지 리모델링인지
실제 허가와 준공까지 진행한 프로젝트인지
내가 건축할 지역 또는 비슷한 조건의 토지를 다뤄본 경험이 있는지

사진보다 과정도 물어보세요

완성사진만 봐서는 건축사의 실제 역할을 알기 어렵습니다.

다음처럼 물어보는 것이 좋습니다.

“이 프로젝트에서 가장 어려웠던 인허가나 현장 문제는 무엇이었고 어떻게 해결했나요?”

답변을 들어보면 단순히 디자인 결과물만 보여주는지, 실제 건축 과정까지 이해하고 있는지를 판단하는 데 도움이 됩니다.

2. 토지와 인허가 문제를 설계 전에 확인하는지 봅니다

좋은 설계는 예쁜 평면에서 시작하는 것이 아니라 실제로 지을 수 있는 조건을 확인하는 것에서 시작합니다.

토지에는 여러 조건이 있을 수 있습니다.

용도지역·용도지구
건축법상 도로
접도조건
건폐율·용적률
높이 제한
지구단위계획
농지전용
산지전용
개발행위허가
주차기준
각종 보호구역

설계를 상당 부분 진행한 뒤 이런 문제를 발견하면 계획을 크게 수정해야 할 수 있습니다.

따라서 첫 상담에서 건축사가 디자인 이야기만 하는지, 토지와 인허가 조건부터 확인하는지도 중요한 선정 기준입니다.

이런 질문을 해보세요

“설계를 시작하기 전에 이 토지에서 먼저 확인해야 할 조건은 무엇인가요?”

좋은 답변은 단순히 “건축 가능합니다”에서 끝나지 않습니다.

어떤 자료를 확인해야 하는지, 현재 단계에서 확정할 수 있는 내용과 추가 확인이 필요한 내용을 구분해 설명하는지가 중요합니다.

3. 건축주의 요구사항을 제대로 듣고 정리하는지 확인합니다

건축사는 자신의 디자인을 건축주에게 보여주는 사람인 동시에 건축주의 요구를 실제 공간으로 바꾸는 역할을 합니다.

따라서 첫 미팅에서 건축사가 말을 얼마나 잘하는가보다 건축주의 말을 얼마나 잘 듣고 구조화하는가를 보는 것이 중요합니다.

예를 들어 주택을 설계한다면 다음과 같은 질문이 나올 수 있습니다.

가족 구성은 어떻게 되는지
생활패턴은 어떤지
필요한 방의 수는 몇 개인지
주방을 어떻게 사용하는지
손님 방문이 많은지
차량은 몇 대인지
수납공간이 얼마나 필요한지
향후 가족 구성 변화가 있는지
가장 중요하게 생각하는 공간은 무엇인지
전체 예산은 어느 정도인지

건축주의 요구를 충분히 확인하지 않고 바로 평면안을 제시한다면 설계가 진행된 뒤 수정이 반복될 가능성이 커질 수 있습니다.

소통 방식도 미리 확인하세요

다음도 중요합니다.

주요 연락수단
미팅 주기
피드백 방법
도면 설명 방식
수정 요청 처리 방식
의사결정 기록 방식

건축 프로젝트는 짧게 끝나는 일이 아니므로 소통 방식이 맞지 않으면 작은 문제가 계속 쌓일 수 있습니다.

4. 설계비보다 설계업무의 범위가 명확한지 비교합니다

건축사를 비교할 때 설계비만 보면 위험합니다.

같은 ‘설계비’라고 적혀 있어도 실제 포함되는 업무가 다를 수 있기 때문입니다.

예를 들어 다음 항목의 포함 여부가 다를 수 있습니다.

기본설계
실시설계
건축허가 업무
구조 관련 협업
기계·전기·통신 설계
토목 관련 검토
인허가 협의
건축심의 대응
디자인 수정
시공사 견적용 도면
상세도
자재 선정
현장 협의
준공 관련 업무

A건축사사무소의 설계비가 더 싸더라도 필요한 업무가 상당수 별도라면 최종 비용은 달라질 수 있습니다.

따라서 다음 질문이 중요합니다.

“설계비가 얼마인가요?”

보다

“이 설계비에 어떤 업무와 도면이 포함되어 있나요?”

를 먼저 확인하세요.

추가비용이 발생하는 조건도 확인하세요

예를 들어 다음 상황에서 추가 설계비가 발생하는지 미리 확인하는 것이 좋습니다.

건축주의 대규모 설계변경
허가 후 계획 변경
면적 증가
용도 변경
추가 심의
구조방식 변경
별도 인허가 업무
추가 현장 방문

계약 전에 기준을 정해두면 나중에 비용을 두고 서로 다르게 이해하는 문제를 줄일 수 있습니다.

5. 예산을 고려해 실제 지을 수 있는 설계를 하는지 봅니다

좋은 설계는 멋진 설계이면서 동시에 건축주의 예산 안에서 실제 시공 가능한 설계여야 합니다.

건축주의 예산과 동떨어진 설계가 완성되면 시공 견적을 받은 뒤 규모를 줄이거나 마감재를 대폭 변경해야 할 수 있습니다.

이 과정에서 설계를 다시 수정하면 시간과 비용이 추가될 수 있습니다.

따라서 초기 상담 단계부터 예산 이야기를 피하지 않는 건축사를 선택하는 것이 좋습니다.

예산을 어떻게 다루는지 확인하세요

다음과 같이 물어볼 수 있습니다.

“현재 제 전체 예산을 기준으로 어느 정도 규모와 수준의 건축이 현실적이라고 보시나요?”

“설계가 진행되는 동안 예산이 크게 벗어나지 않는지 어떻게 확인하나요?”

중요한 것은 건축사가 공사비를 정확하게 맞힌다고 약속하는지가 아닙니다.

공사비는 시점, 자재, 현장 조건과 건설사 견적에 따라 달라질 수 있습니다.

대신 설계 과정에서 면적, 구조, 형태, 마감재와 공사 난이도가 예산에 어떤 영향을 주는지를 건축주에게 설명할 수 있는지가 중요합니다.

시공 견적을 받을 수 있는 수준의 도면인지도 중요합니다

도면이 너무 단순하거나 자재 사양이 불명확하면 건설사마다 서로 다른 조건으로 견적을 낼 수 있습니다.

그러면 건축주가 가격을 제대로 비교하기 어렵습니다.

설계 단계에서 주요 사양과 공사범위를 어느 수준까지 구체화할 것인지 확인하세요.

6. 착공 이후 현장과 감리 업무를 어떻게 처리하는지 확인합니다

설계가 끝났다고 건축사의 역할을 모두 동일하게 볼 수는 없습니다.

프로젝트에 따라 설계자와 공사감리자가 같을 수도 있고, 법령에 따라 별도로 지정되는 경우도 있습니다.

따라서 계약 전에 설계업무와 감리업무를 구분해서 확인하는 것이 중요합니다.

다음 내용을 확인하세요.

설계계약에 현장 대응이 포함되어 있는지
공사 중 설계 관련 질문에 누가 답하는지
현장 방문은 어떤 기준으로 진행하는지
설계변경이 생기면 누가 검토하는지
감리계약이 별도인지
공사감리자는 누가 선정 또는 지정하는지
준공 단계에서 건축사가 담당하는 업무가 무엇인지

특히 모든 프로젝트에서 설계자를 그대로 감리자로 선정할 수 있다고 생각하면 안 됩니다.

건축물의 종류와 규모 등에 따라 허가권자가 공사감리자를 지정하는 제도가 적용되는 경우가 있습니다.

건설사와 의견이 충돌하면 어떻게 하는지도 물어보세요

공사를 진행하다 보면 설계와 시공 사이에서 의견이 달라질 수 있습니다.

이때 건축사가 어떤 방식으로 도면을 설명하고 설계 의도를 전달하는지도 중요합니다.

건축주가 모든 기술적인 문제를 직접 건설사와 조율해야 하는 구조인지, 설계자가 필요한 범위에서 기술적으로 대응하는지도 확인하세요.

7. 일정·담당자·수정범위·산출물을 계약 전에 명확히 합니다

마지막 기준은 계약입니다.

좋은 관계로 시작하더라도 업무범위가 불명확하면 프로젝트 중간에 서로 생각했던 내용이 다르다는 사실을 알게 될 수 있습니다.

계약 전에 최소한 다음 항목을 확인하세요.

총 설계비
지급시기
업무범위
설계단계
예상 일정
건축주 의사결정 일정
수정 범위
추가비용 발생조건
제공되는 최종 도면
인허가 업무범위
구조·기계·전기·토목 등의 업무범위
현장 대응 범위
감리업무 포함 여부
계약 해지 조건
설계도서의 사용과 관련된 계약조건

실제 담당자가 누구인지도 확인하세요

계약 미팅에는 대표 건축사가 나오지만 실제 실무는 다른 담당자가 진행하는 사무소도 있을 수 있습니다.

이 자체가 문제가 되는 것은 아닙니다.

중요한 것은 프로젝트를 실제로 누가 담당하고 의사결정은 누구와 하는지를 건축주가 알고 있는 것입니다.

다음처럼 물어보세요.

“계약 후 제 프로젝트의 실무 담당자는 누구이고, 대표 건축사는 어느 단계에서 직접 참여하나요?”

프로젝트 진행 구조를 미리 알고 있으면 소통 과정에서 혼선을 줄일 수 있습니다.

이런 건축사 선정은 다시 생각해보세요

다음 상황이 하나 있다고 바로 나쁜 건축사라고 단정할 수는 없습니다.

하지만 여러 항목이 동시에 나타난다면 계약 전에 조금 더 확인하는 것이 좋습니다.

토지 자료를 보지 않고 바로 “다 됩니다”라고 말하는 경우
건축주의 예산을 거의 묻지 않는 경우
포트폴리오 사진만 있고 실제 수행범위를 설명하지 못하는 경우
설계비는 알려주지만 포함업무를 명확하게 설명하지 않는 경우
수정 횟수나 추가비용 조건이 불분명한 경우
실제 프로젝트 담당자가 누구인지 알 수 없는 경우
허가 이후 업무범위를 설명하지 않는 경우
공사비를 근거 없이 확정적으로 보장하는 경우
계약서를 충분히 검토할 시간을 주지 않는 경우

건축사 선정 체크리스트

내가 계획한 건축물과 비슷한 실적이 있나요?
실제 허가·준공까지 진행한 사례를 확인했나요?
토지와 인허가 조건을 먼저 검토하나요?
내 요구사항과 생활방식을 충분히 질문하나요?
설계비에 포함된 업무가 명확한가요?
별도 비용이 발생하는 항목을 확인했나요?
기본설계와 실시설계 범위를 확인했나요?
구조·기계·전기·토목 등의 업무범위를 확인했나요?
예산을 설계 과정에서 어떻게 관리하는지 확인했나요?
시공 견적에 필요한 도면과 사양 수준을 확인했나요?
현장 대응 범위를 확인했나요?
공사감리 방식과 감리자 지정 여부를 확인했나요?
프로젝트의 실제 담당자가 누구인지 확인했나요?
전체 설계 일정을 확인했나요?
수정범위와 추가비용 기준을 확인했나요?
최종 산출물을 확인했나요?
계약 해지 등 계약조건을 확인했나요?

질문 스크립트

질문 1: 저와 비슷한 프로젝트를 진행한 사례가 있나요?

왜 묻나요?
같은 건축이라도 용도와 규모에 따라 필요한 경험이 달라지기 때문입니다.

답변에서 확인할 포인트:
완성사진뿐 아니라 허가와 공사 과정에서 건축사가 실제 맡았던 업무를 확인하세요.

질문 2: 이 토지에서 가장 먼저 확인해야 할 문제가 무엇인가요?

왜 묻나요?
디자인 전에 인허가 리스크를 확인하는 방식을 보기 위해서입니다.

답변에서 확인할 포인트:
도로, 용도지역, 개발행위 등 대상 토지에 맞는 구체적인 답변이 나오는지 확인하세요.

질문 3: 설계비에 정확히 어디까지 포함되나요?

왜 묻나요?
사무소마다 설계업무 범위가 다를 수 있기 때문입니다.

답변에서 확인할 포인트:
허가, 실시설계, 협력업체 업무, 현장 대응과 추가비용 조건을 확인하세요.

질문 4: 제 예산을 설계에 어떻게 반영하나요?

왜 묻나요?
완성된 설계와 실제 시공 가능한 예산 사이의 차이를 줄이기 위해서입니다.

답변에서 확인할 포인트:
면적·구조·재료·형태를 예산과 어떻게 조정하는지 확인하세요.

질문 5: 공사가 시작된 뒤 설계 관련 문제가 생기면 누가 대응하나요?

왜 묻나요?
설계 완료 이후 업무범위가 사무소마다 다를 수 있기 때문입니다.

답변에서 확인할 포인트:
현장 대응과 감리업무를 구분해서 확인하세요.

질문 6: 제 프로젝트의 실제 담당자는 누구인가요?

왜 묻나요?
계약 상담을 한 사람과 실제 업무 담당자가 다를 수 있기 때문입니다.

답변에서 확인할 포인트:
담당자와 대표 건축사의 역할, 연락방법을 확인하세요.

질문 7: 설계를 변경하면 추가비용이 발생하는 기준은 무엇인가요?

왜 묻나요?
설계 과정에서 수정이 반복될 수 있기 때문입니다.

답변에서 확인할 포인트:
기본 수정 범위와 추가 업무로 판단하는 기준을 계약 전에 확인하세요.

자주 묻는 질문

유명한 건축사사무소가 더 좋은가요?

유명세만으로 자신의 프로젝트에 더 적합하다고 판단할 수는 없습니다.

건축물의 용도, 규모, 예산과 건축주가 원하는 디자인 방향에 맞는 경험을 갖고 있는지가 더 중요할 수 있습니다.

설계비가 싼 곳을 선택하면 안 되나요?

설계비가 저렴하다는 이유만으로 문제가 있는 것은 아닙니다.

다만 금액만 비교하지 말고 동일한 업무범위를 기준으로 비교해야 합니다.

설계비가 낮더라도 실시설계, 각종 협의나 현장 대응 등이 별도라면 실제 전체 비용은 달라질 수 있습니다.

건축사는 몇 군데 만나봐야 하나요?

정해진 숫자는 없습니다.

복수의 후보를 비교하는 것은 도움이 되지만 몇 명을 만나는가보다 동일한 프로젝트 정보를 제공하고 같은 기준으로 비교하는 것이 중요합니다.

포트폴리오만 보면 실력을 알 수 있나요?

포트폴리오는 중요한 참고자료지만 그것만으로 충분하지는 않습니다.

완성된 사진과 함께 비슷한 프로젝트의 설계·인허가 경험과 실제 업무범위를 확인하는 것이 좋습니다.

건축사가 건설사도 선정해주나요?

프로젝트와 계약범위에 따라 도움을 받을 수 있는 범위가 달라질 수 있습니다.

건설사 후보를 검토하거나 견적 비교에 필요한 설계자료를 제공하는 경우도 있지만 건축사가 반드시 건설사를 선정해야 하는 것은 아닙니다.

건축주와 건축사의 역할을 계약 전에 확인하세요.

설계한 건축사가 감리도 하나요?

항상 그렇지는 않습니다.

건축물의 종류와 규모, 적용되는 법령에 따라 감리자를 건축주가 선정하는 경우와 허가권자가 지정하는 경우 등이 있을 수 있습니다.

설계계약과 감리계약이 어떻게 구성되는지 별도로 확인하세요.

건축사의 실적은 어떻게 확인하나요?

건축사에게 유사 프로젝트 포트폴리오와 실제 수행업무를 요청할 수 있습니다.

필요하다면 해당 건축사가 제공할 수 있는 업무실적 관련 자료나 증명자료가 있는지도 확인해볼 수 있습니다.

중요한 것은 프로젝트 이름의 수보다 내가 짓는 건축물과 관련된 경험이 있는지를 보는 것입니다.

건축사 선정 실전 순서

내가 지을 건축물의 용도와 대략적인 규모를 정합니다.
전체 예산과 원하는 준공시점을 정리합니다.
후보 건축사사무소의 유사 프로젝트를 확인합니다.
같은 프로젝트 정보를 여러 후보에게 전달합니다.
토지와 인허가에 대한 초기 검토방식을 확인합니다.
설계 방향과 소통방식을 비교합니다.
설계비가 아니라 포함업무를 기준으로 비교합니다.
예산을 설계에 반영하는 방식을 확인합니다.
허가 이후 현장 대응과 감리 관계를 확인합니다.
실제 담당자와 전체 일정을 확인합니다.
수정범위와 추가비용 조건을 확인합니다.
계약서와 최종 산출물 범위를 확인한 뒤 선정합니다.

다음 단계

건축사를 찾기 전에 건축주도 최소한의 프로젝트 정보를 정리해두는 것이 좋습니다.

다음 다섯 가지 정도만 준비해도 상담의 질이 달라질 수 있습니다.

토지 위치
계획한 건축물 용도
대략적인 규모
전체 예산
원하는 준공시점

그리고 후보 건축사에게 동일한 내용을 전달하세요.

그래야 서로 다른 조건의 제안을 비교하는 것이 아니라 같은 프로젝트를 어떻게 접근하는지를 비교할 수 있습니다.

BuildMatch로 확인해볼 수 있는 것

건축사 선정은 단순히 포트폴리오를 보고 한 곳을 고르는 것보다 여러 설계사의 경험과 제안 내용을 같은 조건에서 비교하는 것이 중요합니다.

빌드매치 토지 리포트 샘플에서 건축을 시작하기 전 토지 조건을 확인하는 흐름을 살펴볼 수 있습니다.
빌드매치 소개에서 건축주가 설계사와 건설사를 비교하고 프로젝트를 진행하는 방식을 확인할 수 있습니다.

건축사와 상담할 때는 디자인뿐 아니라 인허가 검토, 업무범위, 비용, 일정과 현장 대응 방식을 함께 비교해보세요.

마무리

건축사 선정은 건축 프로젝트 초기에 내리는 중요한 결정 중 하나입니다.

포트폴리오가 마음에 든다는 이유만으로 결정하거나 설계비가 가장 저렴하다는 이유만으로 선택하기보다 실제 프로젝트 수행방식을 확인하는 것이 좋습니다.

특히 다음 7가지를 기억하세요.

유사 프로젝트 경험
토지·인허가 검토 능력
건축주와의 소통
명확한 설계업무 범위
예산을 고려한 설계
현장 대응과 감리 관계
일정·담당자·계약조건

건축주의 요구를 잘 이해하면서 실제 허가와 시공까지 고려해 설계하고, 업무범위와 의사소통 방식이 명확한 건축사를 찾는 것이 중요합니다.

최종 계약 전에는 제안서와 계약조건을 충분히 확인하고, 자신의 프로젝트에 필요한 업무가 계약범위에 포함되어 있는지를 반드시 확인하세요.

건축사 선정 기준 7가지

핵심 요약