고도지구 높이 제한: 토지 매입 전 몇 m까지 지을 수 있는지 확인하는 방법

도입

토지의 용도지역과 건폐율·용적률만 보면 원하는 규모의 건물을 지을 수 있을 것처럼 보이는데, 실제 설계를 시작하면 예상보다 층수를 올리지 못하는 경우가 있습니다.

대표적인 원인 중 하나가 고도지구입니다.

고도지구는 도시의 경관과 생활환경, 토지 이용 등을 고려해 건축물의 높이에 최고한도를 두는 용도지구입니다.

따라서 같은 용도지역에 있는 두 필지라도 한쪽이 고도지구에 포함되어 있다면 실제로 지을 수 있는 건축물의 높이와 연면적이 달라질 수 있습니다.

특히 토지를 매입해 다가구주택, 근린생활시설, 숙박시설 등 여러 층의 건축물을 계획하고 있다면 계약 전에 고도지구 여부와 실제 높이 제한을 반드시 확인하는 것이 좋습니다.

한줄요약

고도지구는 건축물 높이의 최고한도를 규제하는 용도지구입니다. 단순히 ‘고도지구’라는 표시만 확인하지 말고 해당 필지에 적용되는 도시·군관리계획의 구체적인 높이 기준과 다른 높이 규제를 함께 확인해야 합니다.

고도지구란 무엇인가요?

국토계획법은 고도지구를 다음과 같은 목적으로 지정하는 용도지구로 규정하고 있습니다.

• 쾌적한 환경 조성
• 토지의 효율적인 이용
• 건축물 높이의 최고한도 규제

즉 고도지구의 핵심은 건축물의 용도를 직접 제한하는 것이 아니라 건축할 수 있는 높이에 상한을 두는 것입니다.

현행 국토계획법 시행령에서도 고도지구 안에서는 도시·군관리계획으로 정한 높이를 초과하는 건축물을 건축할 수 없도록 규정하고 있습니다.

따라서 “고도지구이면 몇 층까지 가능한가요?”라는 질문에는 전국 공통의 하나의 숫자로 답할 수 없습니다.

해당 고도지구의 도시·군관리계획에서 실제 최고높이를 얼마로 정했는지를 확인해야 합니다.

예전 자료의 ‘최저고도지구’는 현재도 있나요?

오래된 인터넷 자료를 볼 때 주의해야 할 부분입니다.

과거 법령에서는 고도지구와 관련해 건축물 높이의 최고한도뿐 아니라 최저한도를 규제하는 내용도 존재했습니다.

하지만 현행 국토계획법은 고도지구를 건축물 높이의 최고한도를 규제하는 지구로 정의하고 있습니다.

따라서 오래된 블로그나 과거 법령을 보고 현재 토지의 기준을 판단하면 안 됩니다.

현재 적용되는 도시·군관리계획과 최신 법령을 확인하세요.

고도지구이면 정확히 몇 m까지 지을 수 있나요?

고도지구라는 이름만으로는 알 수 없습니다.

법은 고도지구에서 도시·군관리계획으로 정한 높이를 초과해 건축할 수 없도록 하고 있습니다.

따라서 예를 들어 어떤 고도지구가 최고높이를 20m로 정했다면 원칙적으로 그 기준을 초과하는 건축물을 계획할 수 없습니다.

다른 고도지구는 12m, 28m 등 전혀 다른 기준을 둘 수도 있습니다.

중요한 것은 고도지구 지정 여부뿐 아니라 다음 자료까지 확인하는 것입니다.

• 고도지구 명칭
• 도시·군관리계획 결정 내용
• 최고높이
• 적용구역
• 결정도면
• 결정 또는 변경 고시
• 별도 완화규정이나 적용기준

토지이용계획에서 고도지구가 표시되었다면 여기에서 멈추지 말고 그 고도지구의 구체적인 도시계획 결정내용까지 확인해야 합니다.

고도지구와 용도지역은 다른 건가요?

다릅니다.

예를 들어 어떤 토지가 제2종일반주거지역에 있으면서 동시에 고도지구로 지정되어 있을 수 있습니다.

용도지역에서는 주로 다음과 같은 조건을 확인합니다.

• 허용되는 건축물의 용도
• 건폐율
• 용적률
• 그 밖의 건축제한

고도지구에서는 별도로 건축물의 최고높이를 확인합니다.

따라서 용적률만 계산해 “이 정도 연면적을 지을 수 있다”고 판단하면 실제 설계에서 문제가 생길 수 있습니다.

높이 제한 때문에 허용 용적률을 모두 사용하지 못하는 경우도 있기 때문입니다.

용적률은 남는데 고도지구 때문에 못 짓는 경우도 있나요?

가능합니다.

예를 들어 대지면적과 용적률만 계산하면 4층 또는 5층 규모가 나올 것처럼 보여도 고도지구의 최고높이를 적용하면 실제 층수를 줄여야 할 수 있습니다.

층고를 낮추는 데에도 한계가 있기 때문에 단순히 숫자상 용적률이 남는다고 그 면적을 모두 사용할 수 있는 것은 아닙니다.

실제 건축 가능 규모는 다음 조건을 함께 봐야 합니다.

• 건폐율
• 용적률
• 고도지구 최고높이
• 도로에 따른 높이 제한
• 일조 관련 기준
• 건축물 용도
• 주차기준
• 대지 형상
• 건축선
• 지구단위계획

따라서 토지의 사업성을 계산할 때는 용적률을 곧바로 예상 연면적으로 생각하지 않는 것이 좋습니다.

건축물의 높이는 어디서부터 어디까지 재나요?

일반적인 건축물 높이 산정에는 건축법 시행령의 기준이 적용됩니다.

건축물 높이는 원칙적으로 지표면에서 건축물 상단까지 산정하며, 대지에 높이 차이가 있는 경우에는 지표면 산정방식이 별도로 적용됩니다.

특히 지표면에 고저차가 있다면 건축물 주변이 접하는 지표면 높이를 수평거리로 가중평균해 기준 지표면을 정하는 방식이 적용될 수 있습니다.

고저차가 3m를 넘으면 3m 이내 부분마다 지표면을 나누어 산정하는 규정도 있습니다.

다만 고도지구의 도시·군관리계획 결정에서 별도의 높이 산정기준이나 기준점을 정하고 있다면 그 내용도 함께 확인해야 합니다.

따라서 경사지 토지는 단순히 “도로에서 몇 m” 또는 “가장 낮은 땅에서 몇 m”라고 임의로 계산해서는 안 됩니다.

경사진 땅이면 고도지구 제한을 더 조심해야 하나요?

네.

같은 최고높이 기준이 있어도 토지의 경사와 건물 배치에 따라 실제 설계 가능한 층수와 형태가 달라질 수 있습니다.

예를 들어 경사지에서는 다음 문제가 함께 발생할 수 있습니다.

• 지표면 산정
• 지하층 판단
• 절토·성토
• 옹벽
• 도로와 출입층 높이 차이
• 건축물 각 부분의 높이
• 경관에 대한 추가 검토

따라서 경사지의 고도지구 토지를 검토한다면 평면적인 지적도만 보는 것보다 현황측량이나 레벨 정보를 기준으로 건축사가 입체적으로 검토하는 것이 좋습니다.

고도지구와 다른 높이 제한이 같이 적용될 수 있나요?

그럴 수 있습니다.

건축물의 높이는 고도지구 하나만으로 결정되지 않을 수 있습니다.

토지와 건축계획에 따라 다음과 같은 다른 조건이 함께 영향을 줄 수 있습니다.

• 지구단위계획
• 경관 관련 기준
• 건축법상 높이 관련 기준
• 일조 확보를 위한 높이 제한
• 도로와 건축물의 관계
• 국가유산 관련 규제
• 군사 관련 규제
• 공항 주변 고도제한
• 기타 개별 법령에 따른 제한

이때 “여러 규제 중 하나만 선택해서 적용한다”고 생각하면 안 됩니다.

각각 적용되는 규제를 확인하고 필요한 기준을 모두 충족해야 합니다.

그 결과 여러 규제 중 더 낮은 높이 한도가 실제 건축계획을 제한하는 상황이 생길 수 있습니다.

다만 규제 간 관계, 예외, 완화 또는 별도의 심의제도가 있을 수 있으므로 단순히 “가장 엄격한 규제가 무조건 우선한다”라고 일반화하는 것도 정확하지 않습니다.

토지이음에서 고도지구를 어떻게 확인하나요?

관심 있는 토지가 있다면 먼저 토지이용계획을 확인하세요.

주소나 지번을 조회해 해당 토지에 적용되는 용도지역·용도지구를 확인합니다.

고도지구로 지정되어 있다면 다음 단계로 넘어가야 합니다.

1. 고도지구 지정 여부를 확인합니다.
2. 해당 고도지구의 정확한 명칭을 확인합니다.
3. 도시·군관리계획 결정내용을 확인합니다.
4. 적용되는 최고높이를 확인합니다.
5. 결정도면에서 필지가 실제 적용구역에 포함되는지 확인합니다.
6. 최근 변경고시가 있었는지 확인합니다.
7. 관할 도시계획·건축 담당부서에 현재 적용기준을 확인합니다.

토지이용계획 화면에 ‘고도지구’라고 적혀 있다는 사실만으로 사업성 검토를 끝내면 안 됩니다.

고도지구에서도 높이 완화가 가능한가요?

모든 고도지구에서 동일한 완화가 가능한 것은 아닙니다.

국토계획법 시행령은 일정한 리모델링이 필요한 건축물에 대해서는 경관지구 또는 고도지구의 건축물 높이·규모 제한을 완화할 수 있는 규정을 두고 있습니다.

하지만 해당 규정이 모든 신축 건축물에 일반적으로 적용되는 높이 완화제도라는 뜻은 아닙니다.

또 개별 도시·군관리계획이나 다른 제도에서 별도의 완화조건이 존재하는지도 대상 지역별로 확인해야 합니다.

따라서 “심의만 받으면 높이를 더 올릴 수 있다”거나 “몇 %까지 완화된다”는 식의 인터넷 정보는 그대로 믿지 않는 것이 좋습니다.

고도지구 토지를 살 때 사고 나는 패턴 3가지

1. 용적률만 보고 예상 층수를 계산하는 경우

용적률상 면적이 남아도 고도지구 최고높이 때문에 계획한 층수를 확보하지 못할 수 있습니다.

토지 사업성 검토에서는 용적률과 높이를 함께 계산해야 합니다.

2. 토지이용계획에서 ‘고도지구’만 확인하고 끝내는 경우

고도지구마다 실제 적용되는 최고높이가 다를 수 있습니다.

도시·군관리계획 결정내용과 도면까지 확인해야 합니다.

3. 다른 높이 규제를 확인하지 않는 경우

고도지구 기준을 충족해도 지구단위계획, 일조, 경관이나 다른 법률의 높이 제한이 별도로 적용될 수 있습니다.

고도지구 하나만 확인하고 최종 높이를 확정하면 안 됩니다.

체크리스트

• 고도지구로 지정된 토지인가요?
  토지이용계획에서 용도지구를 확인하세요.

• 해당 고도지구의 정확한 명칭을 확인했나요?
  같은 지자체 안에서도 구역별 기준이 다를 수 있습니다.

• 최고높이가 몇 m인지 확인했나요?
  도시·군관리계획 결정내용을 기준으로 확인하세요.

• 결정도면을 확인했나요?
  필지 전체 또는 일부가 적용구역에 포함되는지 확인하세요.

• 최근 변경고시가 있는지 확인했나요?
  오래된 도면이나 인터넷 자료보다 현재 결정내용을 확인하세요.

• 높이 산정기준을 확인했나요?
  경사지라면 지표면 산정 등이 중요할 수 있습니다.

• 용적률과 실제 높이를 함께 검토했나요?
  허용 용적률을 모두 사용할 수 있는지 별도로 계산하세요.

• 지구단위계획이 있나요?
  추가적인 높이·형태 제한이 있는지 확인하세요.

• 다른 높이 규제가 중첩되나요?
  일조·경관·국가유산·군사·공항 등 다른 규제를 확인하세요.

• 경사지인가요?
  현황측량이나 레벨을 기준으로 실제 높이를 검토하세요.

• 관할기관에 현재 적용기준을 확인했나요?
  토지 계약 전에 최신 기준과 적용방식을 확인하는 것이 좋습니다.

질문 스크립트

질문 1: 이 필지는 고도지구에 정확히 포함되나요?

왜 묻나요?
고도지구 경계와 필지 경계가 맞물리는 경우 실제 적용범위를 확인해야 하기 때문입니다.

답변에서 확인할 포인트:
결정도면을 기준으로 필지 전체인지 일부인지 확인하세요.

질문 2: 현재 적용되는 최고높이는 정확히 몇 m인가요?

왜 묻나요?
고도지구마다 실제 높이 기준이 다를 수 있기 때문입니다.

답변에서 확인할 포인트:
현재 유효한 도시·군관리계획 결정과 최근 변경고시를 확인하세요.

질문 3: 높이는 어떤 기준점에서 계산하나요?

왜 묻나요?
경사지에서는 기준 지표면에 따라 건물 계획이 달라질 수 있기 때문입니다.

답변에서 확인할 포인트:
건축법상 높이 산정방법과 해당 고도지구 결정의 별도 기준이 있는지 확인하세요.

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