샘플 리포트

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Basic 분석 리포트

basic_v2.5

제주시

1. 프로젝트 개요 & 진행 가능성

대상 필지에 대한 개발 가능성 종합 평가

참고 1

진행 가능하나, 2건의 참고 사항이 있습니다.

2. 핵심 지표 대시보드

법정 건폐율/용적률 한도 및 핵심 수치

총면적확인

676.5㎡

용도지역확인

일반상업지역

필지 수확인

1개

접도/도로추정

접도 확인 · 총 접면 약 20m (예시)

대표 필지 접면 도로폭 9.7m · 법적 접도 기준 · 소로2류

조례 기준 건폐율 한도확인

70%

자치법규 · 일반상업지역

적용 용적률 상한추정

1000%

제주특별자치도 도시계획 조례 별표 3·4 기준 1000% 적용

최대 건축면적 (예시)추정

474㎡

토지면적 x 건폐율

최대 연면적확인

6,765㎡

토지면적 x 조례 기준 용적률 1000%

개별공시지가확인

4,520,000원/㎡

2025년 기준

접도 판단 근거

도로 인접 여부 · 대지 경계가 도로와 접하는 것으로 확인됨 [확인]

도로 폭 데이터 · 도로 폭 데이터 미확인 [확인 필요]

법적 접도 확정 · 지적 접면 확인 — 폭·관할 추가 [확인 필요]

산정 근거 · 전제조건

위 수치는 지자체 조례 기준 상한이며, 일조권·사선제한·정북방향 이격 등 적용 시 감소할 수 있습니다.

의사결정 요약

상세 분석 기반 보수적 판단 — 확정 결론이 아닙니다

허가 난이도

보통추정

1건의 높은 영향도 항목 — 사전 확인 권장

공사비 민감도

낮음추정

대규모 구조·토목 공사비 증가 요인 미식별 — 행정성 비용(전용 부담금 등)은 별도 확인 필요

추진 우선순위

높음추정

임대 사업 우선 검토

3. 핵심 사업성 포인트

이 토지/프로젝트의 강점과 약점 분석

강점

토지면적 676.5㎡ — 일정 규모 이상으로 사업성 확보에 유리합니다확인
용도지역 '일반상업지역' — 상업 용도 개발에 유리한 지역입니다확인
용적률 1000% — 고밀도 개발 가능성이 있습니다추정
프로젝트 분석상 도로 접면이 있는 것으로 해석됩니다 — 건축법상 도로 여부는 현장·관할 확인 필요 (총 접도 20.9m)추정
대표 기준 접면 도로폭 9.7m — 실제 이용 상태는 현장 확인 필요추정

현실적 기본안 / 추천 개발 방향

현재 확보 자료 기준 · 우선 검토 방향과 남은 확인 항목

현재 확보 자료 기준, 이 대지는 보수적으로 검토 가능한 기본안 방향이 확인됩니다. 다만 규모·인허가 확정 표현은 피하고 남은 확인 항목을 우선 정리하는 것이 안전합니다.추정

핵심 근거

용도지역	일반상업지역확인
대지면적	677㎡확인
FAR · BCR (기초 규모 여지)	건폐율 70% · 용적률 1000%확인
접도 상태	대지 경계가 도로와 접하는 것으로확인
우선 검토 시나리오	분양 사업 (우선)추정

주요 제약

높이·사선 기준 미확인 — 일조권·사선제한·정북방향 이격 등 관할 기준확인 필요

먼저 확인할 것

높이·사선·지구단위 사전 검토 (설계사)

4. 규제 및 인허가 체크

현재 적용 규제 현황 및 인허가 난이도 평가

아래는 토지이음(국토교통부)에서 제공하는 일반상업지역의 원문 행위제한입니다.확인

건축물의 용도제한: 일반 상업·업무 기능. 공장, 위험시설 등 불가확인
건폐율 제한: 80% 이하확인
용적률 제한: 200~1300% (조례로 정함)확인

높이제한 미확인 — 관할 구청 건축과에서 사전확인 필요

인허가 난이도 평가: 현재 데이터만으로는 정확한 난이도 판단이 어렵습니다. 관할 구청에 사전 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.확인 필요

확인 기관 안내

관할 구청 건축과 — 용도지역 내 건축 가능 여부 확인

5. 규모/배치 잠재력

지자체 조례 기준 규모 산정

토지면적	677㎡
법정 건폐율 한도확인	70%
조례 기준 용적률 한도확인	1000%
최대 건축면적 [산출] (예시)	474㎡
최대 연면적 [산출] (예시)	6,765㎡

건폐율·용적률·높이제한을 기반으로 한 이론적 최대치이며, 실제 허가 조건은 일조권, 사선제한, 정북방향 이격거리 등에 따라 달라질 수 있습니다.추정

6. 비용 영향 요인

사업비 증감에 영향을 줄 수 있는 주요 항목

현재 데이터 기준 대규모 추가 공사비 요인은 식별되지 않았습니다. 다만 지목 변경, 인허가 수수료, 부담금 등 행정성 비용은 추가 확인이 필요합니다확인 필요

위 항목은 비용 증가/변동 가능성을 나타내며, 확정 공사비가 아닙니다. 세부 확인 포인트는 11. 비용 영향 요인 상세를 참고하세요.확인 필요

7. TOP 리스크 & 우선 액션

개발 추진 시 가장 주의해야 할 리스크와 즉시 행동

중첩규제 존재추정

해당 필지에 1종의 중첩규제가 적용됩니다: 제1종지구단위계획구역(1)

중첩규제별 허용 범위 및 인허가 요건 개별 확인 필요

지금 가장 먼저 할 것

1현장 방문 — 접도 도로 폭·진입 조건·지형 직접 확인

2중첩규제별 허용 범위 및 인허가 요건 개별 확인 필요

8. 추천 시나리오

현재 조건에서 가장 현실적인 추진 방향

다른 시나리오(자가/임대/분양)의 상세 비교는 12. 시나리오 비교 분석을 참고하세요.

임대 사업

분양 사업

대안

소규모 분양(다세대/연립 등)으로 사업성 검토가 검토 여지가 있습니다추정
분양가 상한제 적용 여부, 주택도시보증공사(HUG) 보증 가능 여부확인 필요

자가 사용

대안

필요 용도에 맞춘 설계 검토 여지가 있습니다추정
향후 매각/전용 가능성을 고려하지 않고 과도하게 특수 용도로 설계 시 전매 어려움추정

상세 분석

핵심 요약 이후의 근거·상세 항목을 정리했습니다

9. 필지 상세

필지별 면적·지목·용도지역·접도 현황 및 기반시설

필지 현황확인

필지 (예시)	면적	지목	용도지역	지도/폴리곤 접촉	법적 접도 인정	접면 길이(m)	접면 방향	도로 후보
필지 1확인	677㎡	대	일반상업지역	확인	관할 확인 필요	20.9	북·동	9.7m급

필지 1: 도로 접촉 확인 (북·동측) (용도별 면적 기준 — 관할 확인 필요) / 법적 접도 관할 확인 필요확인
▸ 동측 도로 후보: 폭 미확인 [공공/파생] 확인 필요
▸ 북측 도로 후보: 폭 미확인 [공공/파생] 확인 필요

프로젝트 종합 접도 상태: 프로젝트 기준 접근성 양호추정
프로젝트 총 접면 길이: 20.9m — 법적 합계확인

대표 필지 기준 접면 도로폭 9.7m — 실제 이용 상태 현장확인 필요
건축법상 도로 요건(폭 4m 이상, 접도 2m 이상) 충족으로 추정 — 최종 인정은 관할 구청확인 필요

기하학적 접촉: 접촉 확인(지도/폴리곤 기준)
법적 접도 인정: 법적 접도 인정 여부 별도확인 필요
프로젝트 접근성: 프로젝트 기준 접근성 양호추정

실무 판정: 검토 계속 가능— 법적 확정이 아닌 실무 검토 기준추정
핵심 리스크: 법적 접도 인정 범위와 접면 길이 확정
우선 확인 대상: 필지1 북·동측

접도 데이터 수집 상태: 일부 확보
접면 길이 산정 상태: 대표 필지 확보
계획 도로 정보 상태: 확보

12. 인허가 규제 매트릭스

토지이음 규제 FACT와 추가 확인 항목을 함께 정리

용도지역확인

일반상업지역

영향 낮음

관할 구청 도시계획과

접도 요건추정

프로젝트 기준 접근성 양호 — 필지별 법적 접도 인정 여부는 별도 확인 필요

영향 낮음

관할 구청 건축과

높이 제한확인 필요

미확인

영향 중간

관할 구청 건축과

건축물의 용도제한확인

일반 상업·업무 기능. 공장, 위험시설 등 불가

영향 중간

관할 구청

건폐율 제한 (토지이음)확인

80% 이하

영향 중간

관할 구청

용적률 제한확인

200~1300% (조례로 정함)

영향 중간

관할 구청

위 매트릭스는 현재 확보된 데이터 기준이며, 실제 인허가 진행 시 추가 규제가 적용될 수 있습니다.확인 필요

13. 비용 영향 요인 상세

항목별 비용 영향 근거와 확인 포인트 — 확정 공사비가 아닙니다

접도/도로 조건추정

낮음~중간

프로젝트 기준 접근성은 양호하나, 필지별 법적 접도 인정 범위와 건축법상 도로 해당 여부는 별도 확인이 필요합니다. 대표 기준 도로폭 9.7m로 분석되나, 건축법상 도로 해당 여부와 실제 이용 상태는 현장·관할 확인이 필요합니다.

확인 포인트

현장에서 실제 도로 폭·이용 상태 최종 확인

형질변경/지목확인

낮음

지목이 '대'로 형질변경 없이 건축 착수가 검토 여지가 있습니다. 별도의 지목 전환 절차나 부담금이 발생하지 않습니다.

확인 포인트

토지대장에서 지목 현황 최종 확인

토목/정지 공사추정

낮음

평지 또는 일반 지형으로 추정되어 대규모 토공사는 불필요할 가능성이 높습니다. 단, 현장 경사·지반 상태에 따라 소규모 정지 비용이 발생할 수 있습니다.

확인 포인트

현장 방문으로 경사·지반 상태 확인

위 항목의 '영향 수준'은 상대적 비용 증감 가능성이며, 확정 공사비가 아닙니다. 실제 비용은 설계, 시공사 견적, 현장 조건에 따라 달라집니다.확인 필요

14. 시나리오 비교 분석

자가/임대/분양 시나리오 항목별 비교

자가 사용

적합도추정

중간

강점추정

용도 맞춤 설계 검토 여지

리스크추정

특수 설계 시 전매 어려움

먼저확인 필요

건축 가능 용도

권장(예시)추정

임대 사업 우선 검토

임대 사업

분양 사업

적합도추정

중간

강점추정

소규모 분양 검토 가능

리스크추정

미분양 리스크

먼저확인 필요

분양가 상한제 적용 여부

권장(예시)추정

위 비교는 현재 데이터 기반 방향성 참고이며, 수익률·공사비 등 확정 수치를 포함하지 않습니다. 실제 사업 결정은 전문가 상담과 시장 조사를 병행해 주시기 바랍니다.추정

15. 시간별 실행 체크리스트

즉시/1주내/설계전/계약전 시점별 확인 사항

즉시 — 서류 확보 (오늘~내일)

정부24 토지이용계획확인서 열람확인

등기부등본 열람 — 소유권·근저당·가압류확인

1주 내 — 사전상담·서류 준비

구청 건축과 사전상담 신청서 작성·제출확인 필요

인접 필지·진입로 소유 현황 파악 (등기부 추가 열람)확인 필요

설계 전 — 전문가 의뢰 (2~4주)

건축사 사무소 사전 상담 — 설계 가능성 검토추정

지질/토질 조사 의뢰 (경사지·성토 필요 시)확인 필요

식별된 리스크 항목 전문가 검증확인 필요

계약 전 — 최종 확인

토지 매매계약서 법률 검토확인 필요

건축허가 가능 여부 최종확인 필요

자금 조달 계획 수립추정

16. 불확실성 & 미확인 데이터

VERIFY 항목의 구체적 사유와 확인 방법

관할 문의

1건

높이 제한 미확인 — 층수 추정 불확실. 확인 방법: 관할 구청 건축과 사전 상담확인 필요

표시 항목은 데이터 미확인 또는 추정 상태로, 반드시 직접 확인 후 의사결정에 반영해야 합니다. 확인 없이 진행 시 예상치 못한 비용·일정 변동 리스크가 있습니다.확인 필요

17. 지목별 전환·인허가 가이드

현재 지목 기준 선행 절차·인허가·지목변경 신청 흐름 참고

현재 필지의 주 지목은 대입니다. 따라서 1차 검토 대상은 건축허가 절차입니다. 실제 적용은 관할 부서 확인이 필요합니다.확인 필요

농지 전환·인허가 가이드확인 필요

농지전용 선행 가능성 — 전용허가/협의/신고 후 개발·건축, 준공 후 지목변경 신청 흐름

절차 농지전용 허가·협의·신고 → 건축/개발 → 준공 후 지목변경 신청

비용 공식 계산식: 허가면적(㎡) × 개별공시지가(원/㎡) × 20% 또는 30%, ㎡당 상한 50,000원부서 농지 담당 부서 (시·군·구청) + 지적소관청

임야 전환·허가 가이드확인 필요

산지전용/개발행위 동시 검토 가능성 — 보전산지 여부에 따라 허가 난이도 상이

절차 산지전용허가 → 개발행위허가 동시 검토 → 준공 후 지목변경 신청

비용 대체산림자원조성비 등 — 허가 종류·면적·입지 규제에 따라 상이부서 산림 관련 관할 부서 (시·군·구청 또는 지방산림청) + 지적소관청 — 지자체별 담당 부서명 상이

기타 지목 인허가·규제 검토 가이드확인 필요

지목변경보다 인허가 검토 중심 — 현재 지목의 용도제한·공공성 확인이 선행

절차 용도변경·형질변경 검토 → 건축/개발행위 허가 → 준공 후 지목변경 신청

비용 지목·사업 유형에 따라 상이 — 공식 근거 없이 정확 금액 산정 불가부서 관할 시·군·구청 건축과/도시계획과 + 지적소관청 — 지목에 따라 추가 협의 부서 상이

18. 인허가 체크리스트 요약

사전 점검용 체크리스트 — 관할 기관 및 법령 원문 최종 확인 필요

지금 바로 확인할 것

부동산개발업 등록 대상여부 확인(확인서) 연면적 3,000㎡·5,000㎡ / 토지 5,000㎡·10,000㎡ (건축신청서) [확인 필요]
지적도, 토지이용계획확인원 일치여부 (건축신청서) [확인 필요]
토지등기부등본 (건축신청서) [확인 필요]
토지사용승낙서 + 인감증명서 (건축신청서) [확인 필요]

조건 따라 추가 검토할 것

건축물 안전영향평가(초고층, 연면적 100,000㎡, 16층 이상) (건축신청서) [확인 필요]
고용보험가입증명(제외 연면적 100㎡ 이하 건축, 연면적 200㎡ 이하 대수선) (착공신고) [확인 필요]
품질시험계획수립(건축 연면적 660㎡ 이상, 토목 5억 이상, 전문 2억 이상) (착공신고) [확인 필요]
품질관리계획수립 대상 (500억 이상, 연면적 30,000㎡ 이상 건설공사) (착공신고) [확인 필요]

관할/원문 확인이 필요한 것

주택사업등록자 확인(단독 20호, 공동주택 20세대, 도시형생활주택 30세대) (건축신청서) [확인 필요]
지하안전영향평가(10m이상 굴착), 시특법대상여부 (건축신청서) [확인 필요]
사전재해영향평가(산지 5,000㎡ 이상, 농지 30,000㎡ 이상)(보전녹지 5,000㎡, 도시 10,000㎡ 등) (건축신청서) [확인 필요]
경관심의대상여부(공공 330㎡ 이상, 일반 7층 이상 5,000㎡ 이상, 경관지구 4층(16m) 이상 1,000㎡ 이상) (건축신청서) [확인 필요]

아래는 현재 프로젝트 조건에서 우선 확인이 필요한 인허가 포인트를 사전 점검용으로 정리한 것입니다. 각 항목의 구체적 적용 여부와 수치는 관할 기관 및 관련 법령 원문에서 최종 확인이 필요합니다.

데이터 출처

접도 분석 근거 요약

공공 원천 데이터확인

사용자 입력 [USER_PLAN]

내부 파생/계산 항목추정

리포트 생성 버전확인

[확인] 공공 데이터로 확인된 수치 · [추정] 규칙·공식 기반 추정값 · [확인 필요] 관할 또는 현장 확인 필요 항목 · — 기하학적 추정값 · ~ 약한 후보 기반 추정

면책 / 활용 범위

확정 인허가 문서가 아닙니다: 인허가 승인 여부는 관할 기관의 실제 검토 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

확정 공사비·견적 문서가 아닙니다: 비용 관련 내용은 방향성 참고용이며, 확정 공사비·견적·수익률은 별도 산정이 필요합니다.

Basic 리포트 — 같은 토지의 상세 분석 샘플입니다

Basic 분석 리포트

1. 프로젝트 개요 & 진행 가능성

2. 핵심 지표 대시보드

접도 판단 근거

산정 근거 · 전제조건

의사결정 요약

3. 핵심 사업성 포인트

강점

현실적 기본안 / 추천 개발 방향

핵심 근거

주요 제약

먼저 확인할 것

4. 규제 및 인허가 체크

확인 기관 안내

5. 규모/배치 잠재력

6. 비용 영향 요인

7. TOP 리스크 & 우선 액션

지금 가장 먼저 할 것

8. 추천 시나리오

임대 사업

분양 사업

자가 사용

상세 분석

9. 필지 상세

필지 현황확인

12. 인허가 규제 매트릭스

13. 비용 영향 요인 상세

14. 시나리오 비교 분석

자가 사용

임대 사업

분양 사업

15. 시간별 실행 체크리스트

즉시 — 서류 확보 (오늘~내일)

1주 내 — 사전상담·서류 준비

설계 전 — 전문가 의뢰 (2~4주)

계약 전 — 최종 확인

16. 불확실성 & 미확인 데이터

관할 문의

17. 지목별 전환·인허가 가이드

18. 인허가 체크리스트 요약

지금 바로 확인할 것

조건 따라 추가 검토할 것

관할/원문 확인이 필요한 것

실제 리포트는 이런 항목을 별도로 확인합니다

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